# Annuitätendarlehen > Ein Annuitätendarlehen ist ein Darlehen mit gleichbleibender Rate, bei dem der Zinsanteil mit jeder Zahlung sinkt und der Tilgungsanteil im gleichen Maß steigt. Quelle: https://leverage.immo/wissen/annuitaetendarlehen/ · Stand: 2026-10-11 · Leverage Redaktion Fast jede Immobilienfinanzierung in Deutschland ist ein Annuitätendarlehen. Wer die Mechanik versteht, kann Rate, Restschuld und Cashflow eines Objekts selbst nachrechnen und muss sich nicht auf den Ausdruck der Bank verlassen. ``` Monatsrate = Darlehensbetrag × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12 ``` ## Was ist ein Annuitätendarlehen? Ein Annuitätendarlehen ist ein Kredit, den du in gleich hohen Raten zurückzahlst. Jede Rate besteht aus Zinsen und Tilgung. Weil die Restschuld mit jeder Zahlung sinkt, fallen weniger Zinsen an und der Tilgungsanteil wächst. Die Rate bleibt für die Dauer der Sollzinsbindung fest, üblich sind 5 bis 20 Jahre. Danach ist das Darlehen meist nicht abbezahlt. Es bleibt eine Restschuld, für die du eine Anschlussfinanzierung brauchst. ## Wie berechnet man die Rate eines Annuitätendarlehens? Addiere Sollzins und anfänglichen Tilgungssatz, multipliziere die Summe mit dem Darlehensbetrag und teile durch 12. Bei 300.000 €, 3,5 % Zins und 2 % Tilgung sind das 300.000 € × 5,5 % ÷ 12 = 1.375 € im Monat. Der Zinsanteil eines Monats ist Restschuld × Sollzins ÷ 12. Der Rest der Rate ist Tilgung. Im nächsten Monat rechnest du mit der neuen, kleineren Restschuld weiter. Willst du stattdessen eine feste Laufzeit vorgeben, gilt die Annuitätenformel: Rate = Darlehen × i × (1 + i)^n ÷ ((1 + i)^n − 1), mit i als Monatszins und n als Zahl der Monatsraten. ## Was zeigt der Tilgungsplan? Der Tilgungsplan listet für jede Rate den Zinsanteil, den Tilgungsanteil und die verbleibende Restschuld auf. Er zeigt dir, wie viel Schuld am Ende der Zinsbindung offen ist und wie viele Zinsen du bis dahin gezahlt hast. Für Vermieter ist die Trennung der beiden Anteile mehr als Buchhaltung. Die Zinsen sind Werbungskosten nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG, die Tilgung ist es nicht. Der steuerlich wirksame Teil der Rate schrumpft also von Jahr zu Jahr, während die Rate gleich bleibt. ## Welche Rolle spielt die Zinsbindung? Die Zinsbindung legt fest, wie lange der vereinbarte Sollzins gilt. Eine lange Bindung gibt dir Planungssicherheit für den Cashflow und kostet in der Regel einen Zinsaufschlag. Eine kurze Bindung ist oft günstiger, verlagert aber das Zinsrisiko auf die Anschlussfinanzierung. Nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung kannst du ein Darlehen mit festem Zins mit sechs Monaten Frist kündigen, auch wenn die Zinsbindung länger läuft (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Nach einer neuen Vereinbarung über den Zins beginnt die Frist neu. Eine Bindung über 15 Jahre ist deshalb eine einseitige Option für dich: Die Bank ist gebunden, du nach zehn Jahren nicht mehr. ## Rechenbeispiel Darlehen 300.000 €, Sollzins 3,5 % (Beispielzins), anfängliche Tilgung 2 %, Zinsbindung 10 Jahre. Monatsrate = 300.000 € × 5,5 % ÷ 12 = 1.375 €. Im ersten Monat sind davon 875 € Zinsen (300.000 € × 3,5 % ÷ 12) und 500 € Tilgung. Im zweiten Monat sind es rund 873,54 € Zinsen und 501,46 € Tilgung. Nach 10 Jahren hast du 165.000 € gezahlt. Davon waren rund 93.284 € Zinsen und rund 71.716 € Tilgung. Die Restschuld beträgt rund 228.284 €. Würde der Zins unverändert weiterlaufen, wäre das Darlehen nach knapp 29 Jahren getilgt. ## Häufige Fehler in der Praxis - Die Rate mit den Kosten verwechseln. Nur der Zinsanteil ist Aufwand, die Tilgung baut Vermögen auf. Im Cashflow fehlt trotzdem die ganze Rate. - Die Restschuld am Ende der Zinsbindung nicht kennen. Auf sie trifft der dann gültige Zins, und sie entscheidet über die Rate der Anschlussfinanzierung. - Den Tilgungssatz von 2 % für eine Tilgung von 2 % pro Jahr halten. Er gilt nur im ersten Jahr, danach steigt der getilgte Betrag mit jeder Rate. ## Häufige Fragen ### Was ist der Unterschied zwischen Annuitätendarlehen und Tilgungsdarlehen? Beim Annuitätendarlehen bleibt die Rate gleich und der Tilgungsanteil wächst. Beim Tilgungsdarlehen (Ratendarlehen) bleibt der Tilgungsbetrag gleich und die Rate sinkt mit den Zinsen. Das Tilgungsdarlehen belastet am Anfang stärker. ### Ist der Sollzins dasselbe wie der Effektivzins? Nein. Der Sollzins ist der Zinssatz, mit dem die Zinsen auf die Restschuld berechnet werden. Der effektive Jahreszins bezieht zusätzlich die unterjährige Zahlungsweise und weitere Kosten des Darlehens ein und eignet sich zum Vergleich von Angeboten. ### Kann ich die Rate während der Zinsbindung ändern? Nur wenn der Vertrag es vorsieht. Viele Banken bieten ein Recht auf Tilgungssatzwechsel an, oft zwei- oder dreimal während der Zinsbindung und innerhalb einer festen Spanne. Ohne diese Klausel bist du auf die Zustimmung der Bank angewiesen. ## Passende Rechner - [Tilgungsrechner](https://leverage.immo/tools/annuitaetendarlehen-rechner/): Rate, Zins- und Tilgungsanteil, Tilgungsplan und Restschuld für dein Darlehen berechnen. - [Finanzierungsrechner](https://leverage.immo/tools/finanzierungsrechner/): Die Finanzierung inklusive Kaufnebenkosten und Eigenkapital durchrechnen. ## Verwandte Begriffe - [Tilgung](https://leverage.immo/wissen/tilgung/) - [Sondertilgung](https://leverage.immo/wissen/sondertilgung/) - [Anschlussfinanzierung](https://leverage.immo/wissen/anschlussfinanzierung/) - [Cashflow einer Immobilie](https://leverage.immo/wissen/cashflow-immobilie/) - [Leverage-Effekt](https://leverage.immo/wissen/leverage-effekt/)