# Anschlussfinanzierung > Die Anschlussfinanzierung ist das neue Darlehen oder die neue Zinsvereinbarung für die Restschuld, die am Ende der Sollzinsbindung übrig ist. Quelle: https://leverage.immo/wissen/anschlussfinanzierung/ · Stand: 2026-10-11 · Leverage Redaktion Am Ende der Zinsbindung wird die Kalkulation eines Objekts neu geschrieben. Die Restschuld trifft auf den dann gültigen Zins, und aus einem tragenden Cashflow kann ein Zuschussgeschäft werden. Wer seine Optionen kennt, verhandelt früher und besser. ## Was ist eine Anschlussfinanzierung? Eine Anschlussfinanzierung löst die Restschuld ab, die nach Ablauf der Sollzinsbindung offen ist. Du kannst sie bei der bisherigen Bank verlängern, zu einer anderen Bank wechseln oder dir den Zins mit einem Forward-Darlehen im Voraus sichern. Bei einem Verbraucherdarlehen muss dich die Bank spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung informieren, ob sie zu einer neuen Zinsvereinbarung bereit ist (§ 493 Abs. 1 BGB). Dieses Schreiben ist ein Angebot und kein Marktvergleich. Hol Gegenangebote ein, bevor es kommt. ## Was ist der Unterschied zwischen Prolongation und Umschuldung? Bei der Prolongation vereinbarst du mit deiner bisherigen Bank einen neuen Zins. Bei der Umschuldung zahlt eine neue Bank die Restschuld ab und übernimmt die Grundschuld. Die Prolongation ist bequemer, die Umschuldung oft günstiger. Für die Prolongation brauchst du meist keine neue Prüfung und keine Änderung im Grundbuch. Bei der Umschuldung prüft die neue Bank Objekt und Bonität wie bei einem Neugeschäft. Die bestehende Grundschuld wird an sie abgetreten, dafür fallen Notar- und Grundbuchkosten an, die deutlich unter denen einer neuen Grundschuld liegen. Schon ein konkretes Gegenangebot verbessert häufig das Prolongationsangebot der Hausbank. ## Wie funktioniert ein Forward-Darlehen? Mit einem Forward-Darlehen schließt du heute einen Darlehensvertrag, der erst in der Zukunft ausgezahlt wird, je nach Bank bis zu fünf Jahre im Voraus. Du sicherst dir den heutigen Zins und zahlst dafür einen Aufschlag, der mit der Vorlaufzeit steigt. Ein Forward-Darlehen ist eine Wette mit Versicherungscharakter. Steigen die Zinsen bis zum Ablauf, hast du gewonnen. Fallen sie, musst du das Darlehen trotzdem abnehmen. Wer es nicht abnimmt, schuldet der Bank eine Nichtabnahmeentschädigung. ## Wann kann ich ein Darlehen nach 10 Jahren kündigen? Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB kannst du ein Darlehen mit gebundenem Sollzins zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang kündigen, mit einer Frist von sechs Monaten. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dann nicht an. Das Recht lässt sich vertraglich nicht ausschließen (§ 489 Abs. 4 BGB). Die Frist beginnt mit der vollständigen Auszahlung und nicht mit der Unterschrift. Hast du nach der Auszahlung eine neue Vereinbarung über Zins oder Rückzahlung getroffen, zählt deren Zeitpunkt. Bei einer Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren kannst du also ab dem elften Jahr umschulden, wenn der Markt günstiger ist. ## Rechenbeispiel Am Ende der Zinsbindung sind 200.000 € Restschuld offen. Der alte Sollzins lag bei 1,5 %, die Rate bei 835 € im Monat. Davon waren zuletzt 250 € Zinsen (200.000 € × 1,5 % ÷ 12). Das Anschlussangebot liegt bei 3,5 % (Beispielzins). Der Zinsanteil steigt auf rund 583 € im Monat (200.000 € × 3,5 % ÷ 12). Im ersten Jahr sind das rund 7.000 € Zinsen statt 3.000 €. Bleibt die Rate bei 835 €, fließen nur noch rund 252 € in die Tilgung. Das entspricht etwa 1,5 % Tilgung auf die Restschuld. Mit 2 % Tilgung beträgt die neue Rate 200.000 € × 5,5 % ÷ 12 = rund 917 €. Der Cashflow des Objekts sinkt um rund 82 € im Monat. Forward-Variante: Bei einem Aufschlag von 0,02 Prozentpunkten pro Monat und 18 Monaten Vorlauf läge der Zins bei 3,86 % statt 3,5 %. Das kostet auf 200.000 € anfangs rund 720 € im Jahr und lohnt sich, wenn der Marktzins bis dahin um mehr als 0,36 Prozentpunkte steigt. ## Häufige Fehler in der Praxis - Das Prolongationsangebot der Hausbank ohne Vergleich unterschreiben. - Erst drei Monate vor Ablauf anfangen. Für eine Umschuldung mit Objektprüfung und Grundschuldabtretung ist das knapp. - Die Objektkalkulation nie mit einem höheren Anschlusszins gerechnet haben. Dann zeigt sich erst zum Ablauf, ob die Miete die neue Rate trägt. ## Häufige Fragen ### Was passiert, wenn ich mich nicht um die Anschlussfinanzierung kümmere? Das regelt dein Darlehensvertrag. Häufig läuft das Darlehen zu einem variablen Zins weiter, der deutlich über einem neu verhandelten Festzins liegen kann. Ein variabel verzinstes Darlehen kannst du mit drei Monaten Frist kündigen (§ 489 Abs. 2 BGB). ### Kann die Bank die Anschlussfinanzierung ablehnen? Ja. Die bisherige Bank ist nicht verpflichtet, zu verlängern, und eine neue Bank prüft Bonität und Objektwert neu. Kritisch wird es, wenn dein Einkommen gesunken oder der Objektwert gefallen ist. Dann hilft eine niedrigere Restschuld. ### Kann ich bei der Anschlussfinanzierung zusätzliches Geld aufnehmen? Ja, wenn Beleihungswert und Kapitaldienstfähigkeit es hergeben. Ist die Grundschuld höher als die Restschuld, kann sie das zusätzliche Darlehen mit absichern. So lässt sich Eigenkapital für eine Sanierung oder den nächsten Kauf aus dem Objekt holen. ### Wie früh sollte ich mich um die Anschlussfinanzierung kümmern? Sinnvoll ist ein erster Marktvergleich zwei bis drei Jahre vor Ablauf, weil ab dann Forward-Darlehen in Frage kommen. Spätestens ein Jahr vorher solltest du konkrete Angebote einholen. ## Passende Rechner - [Finanzierungsrechner](https://leverage.immo/tools/finanzierungsrechner/): Die neue Rate für deine Restschuld mit verschiedenen Zinssätzen durchrechnen. - [Tilgungsrechner](https://leverage.immo/tools/annuitaetendarlehen-rechner/): Die Restschuld zum Ende der Zinsbindung aus dem Tilgungsplan ablesen. ## Verwandte Begriffe - [Annuitätendarlehen](https://leverage.immo/wissen/annuitaetendarlehen/) - [Vorfälligkeitsentschädigung](https://leverage.immo/wissen/vorfaelligkeitsentschaedigung/) - [Grundschuld](https://leverage.immo/wissen/grundschuld/) - [Tilgung](https://leverage.immo/wissen/tilgung/) - [Kapitaldienstfähigkeit und DSCR](https://leverage.immo/wissen/kapitaldienstfaehigkeit/)