# Beleihungswert und Beleihungsauslauf > Der Beleihungswert ist der vorsichtig ermittelte, langfristig erzielbare Wert einer Immobilie aus Sicht der Bank. Der Beleihungsauslauf ist das Verhältnis des Darlehens zu diesem Wert. Quelle: https://leverage.immo/wissen/beleihungswert/ · Stand: 2026-10-11 · Leverage Redaktion Die Bank finanziert nicht deinen Kaufpreis, sondern ihren eigenen Wert für das Objekt. Wie weit beide auseinanderliegen, entscheidet über deinen Zins und darüber, wie viel Eigenkapital du mitbringen musst. ``` Beleihungsauslauf = Darlehensbetrag ÷ Beleihungswert × 100 ``` ## Was ist der Beleihungswert? Der Beleihungswert ist der Wert, den eine Immobilie nach vorsichtiger Bewertung über die gesamte Laufzeit des Darlehens bei einem Verkauf voraussichtlich erzielt. Er beantwortet die Frage der Bank: Was bekomme ich für das Objekt, wenn ich es verwerten muss? Definiert ist er in § 16 Abs. 2 PfandBG. Die Bank muss die langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objekts und die normalen regionalen Marktverhältnisse zugrunde legen. Spekulative Elemente bleiben außen vor, und der Beleihungswert darf den Marktwert nicht übersteigen. Die Einzelheiten der Ermittlung regelt die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV). ## Was ist der Unterschied zwischen Beleihungswert, Verkehrswert und Kaufpreis? Der Kaufpreis ist das, was du zahlst. Der Verkehrswert ist der Marktwert zu einem Stichtag. Der Beleihungswert liegt in der Regel darunter, weil er Preisschwankungen über viele Jahre aushalten soll. Wie groß der Abstand ist, legt jede Bank nach ihren eigenen Bewertungsregeln fest. Abschläge von 10 bis 20 % auf den Kaufpreis sind in der Praxis verbreitet, bei überteuerten Käufen oder schwachen Lagen auch mehr. Kaufnebenkosten erhöhen den Beleihungswert nicht. Bei Renditeobjekten leitet die Bank den Wert vor allem aus dem nachhaltig erzielbaren Ertrag ab. Eine Miete über Marktniveau zählt dann nur in Höhe der Marktmiete. ## Was ist der Beleihungsauslauf? Der Beleihungsauslauf gibt an, wie viel Prozent des Beleihungswerts das Darlehen ausmacht. Bei 288.000 € Darlehen und 360.000 € Beleihungswert sind es 80 %. Je niedriger der Auslauf, desto sicherer ist das Darlehen für die Bank. Der Beleihungsauslauf ist nicht dasselbe wie die Fremdkapitalquote am Kaufpreis. Weil der Beleihungswert unter dem Kaufpreis liegt, ist der Auslauf bei gleichem Darlehen höher als die Quote, mit der du selbst rechnest. ## Was bedeutet die 60-%-Grenze? Nur der Teil eines Darlehens bis 60 % des Beleihungswerts darf als Deckung für Pfandbriefe dienen (§ 14 PfandBG). Dieser Teil heißt Realkredit. Die Bank kann ihn besonders günstig refinanzieren, deshalb bekommst du bis zu dieser Grenze den besten Zins. Darüber steigt der Zins in Stufen, die jede Bank selbst festlegt, häufig bei 60, 80, 90 und 100 % Auslauf. Manchmal senken wenige tausend Euro mehr Eigenkapital den Zins für das gesamte Darlehen, weil du unter die nächste Schwelle rutschst. ## Rechenbeispiel Kaufpreis 400.000 €. Die Bank setzt den Beleihungswert mit 10 % Abschlag an (Beispielwert): 360.000 €. Du willst 320.000 € finanzieren, also 80 % des Kaufpreises. Beleihungsauslauf = 320.000 € ÷ 360.000 € × 100 = rund 88,9 %. Aus Sicht der Bank ist das eine 90-%-Finanzierung. Die 60-%-Grenze liegt bei 360.000 € × 60 % = 216.000 €. Nur dieser Teil ist Realkredit. Für einen Auslauf von 80 % dürfte das Darlehen höchstens 360.000 € × 80 % = 288.000 € betragen. Du bräuchtest 32.000 € mehr Eigenkapital als geplant. ## Häufige Fehler in der Praxis - Den Beleihungsauslauf auf den Kaufpreis rechnen. Die Bank rechnet auf ihren Beleihungswert, und der ist niedriger. - Kaufnebenkosten und Möbel mitfinanzieren wollen, ohne zu sehen, dass ihnen aus Sicht der Bank kein Gegenwert gegenübersteht. - Knapp über einer Zinsschwelle finanzieren. Ein kleiner Betrag mehr Eigenkapital hätte den Zins für die ganze Summe gesenkt. ## Häufige Fragen ### Wie erfahre ich den Beleihungswert meiner Immobilie? Frag die Bank danach. Sie ermittelt ihn im Rahmen der Kreditprüfung, teilt ihn aber nicht immer von sich aus mit. Die Angabe hilft dir, die Zinsschwellen zu treffen und Angebote verschiedener Banken zu vergleichen. ### Bewerten alle Banken dieselbe Immobilie gleich? Nein. Abschläge, angesetzte Mieten und Bewirtschaftungskosten unterscheiden sich von Bank zu Bank. Dieselbe Finanzierung kann bei einer Bank bei 80 % Auslauf liegen und bei einer anderen bei 90 %. Ein Vergleich lohnt sich deshalb doppelt. ### Ändert sich der Beleihungsauslauf im Lauf der Zeit? Ja. Mit jeder Tilgung sinkt das Darlehen und damit der Auslauf. Bei der Anschlussfinanzierung bewertet die Bank das Objekt neu, eine niedrigere Restschuld und ein gestiegener Wert können dann zu einem besseren Zins führen. ## Passende Rechner - [Finanzierungsrechner](https://leverage.immo/tools/finanzierungsrechner/): Darlehenshöhe, Eigenkapital und Rate für verschiedene Finanzierungsquoten durchrechnen. ## Verwandte Begriffe - [Verkehrswert einer Immobilie](https://leverage.immo/wissen/verkehrswert-immobilie/) - [Ertragswertverfahren](https://leverage.immo/wissen/ertragswertverfahren/) - [Vollfinanzierung (100-%- und 110-%-Finanzierung)](https://leverage.immo/wissen/vollfinanzierung/) - [Grundschuld](https://leverage.immo/wissen/grundschuld/) - [Kapitaldienstfähigkeit und DSCR](https://leverage.immo/wissen/kapitaldienstfaehigkeit/)