# Bewirtschaftungskosten

> Bewirtschaftungskosten sind alle laufenden Kosten des Immobilienbetriebs; renditeentscheidend ist der nicht umlagefähige Teil — Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis.

Quelle: https://leverage.immo/wissen/bewirtschaftungskosten/ · Stand: 2026-09-08 · Leverage Redaktion

## Was sind Bewirtschaftungskosten?

Der Sammelbegriff für alle laufenden Kosten einer Immobilie: Betriebskosten wie Heizung, Wasser oder Hausmeister, dazu Verwaltung, Instandhaltung und das Mietausfallwagnis. Die Wertermittlung nach ImmoWertV zieht sie vom Rohertrag ab, um den Reinertrag zu bestimmen.

## Welche Bewirtschaftungskosten sind nicht umlagefähig?

Auf den Mieter umlegen lassen sich nur die Betriebskosten nach Betriebskostenverordnung. Beim Eigentümer bleiben Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis — genau diese Posten trennen die Brutto- von der Nettomietrendite.

## Mit welchen Werten kalkuliert man?

Übliche Ansätze: 250 bis 350 € pro Wohneinheit und Jahr für die Verwaltung, 7 bis 12 € pro Quadratmeter und Jahr für die Instandhaltung je nach Gebäudealter und rund 2 % der Jahresmiete als Mietausfallwagnis. Zusammen sind das schnell 15 bis 25 % der Nettokaltmiete.

## Häufige Fehler in der Praxis

- Mit der Warmmiete rechnen und die Kosten doppelt zählen — Basis der Kalkulation ist die Nettokaltmiete, von der nur die nicht umlagefähigen Posten abgehen.
- Instandhaltung mit der Instandhaltungsrücklage der WEG verwechseln — die Rücklage deckt das Gemeinschaftseigentum, das Sondereigentum kommt on top.

## Häufige Fragen

### Was ist der Unterschied zwischen Betriebskosten und Bewirtschaftungskosten?

Betriebskosten sind die umlagefähige Teilmenge der Bewirtschaftungskosten. Bewirtschaftungskosten umfassen zusätzlich Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis, die der Eigentümer trägt.

### Warum rechnet das Ertragswertverfahren mit Bewirtschaftungskosten?

Weil nur der Reinertrag den Wert trägt: Rohertrag minus Bewirtschaftungskosten ergibt den Betrag, der kapitalisiert wird. Zu niedrig angesetzte Kosten überzeichnen den Ertragswert direkt.

### Kann ich die Kosten pauschal ansetzen?

Für den Schnellcheck ja — etwa 20 % der Nettokaltmiete. Für die Kaufentscheidung gehören die echten Zahlen aus Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan in die Rechnung.

## Passende Rechner

- [Mietrendite-Rechner](https://leverage.immo/tools/mietrendite-rechner/): Nicht umlagefähige Kosten direkt in die Nettomietrendite einrechnen.

## Verwandte Begriffe

- [Mietrendite](https://leverage.immo/wissen/mietrendite/)
- [Instandhaltungsrücklage](https://leverage.immo/wissen/instandhaltungsruecklage/)
- [Ertragswertverfahren](https://leverage.immo/wissen/ertragswertverfahren/)