# Due Diligence bei Immobilien > Die Due Diligence ist die systematische Prüfung einer Immobilie vor dem Kauf: rechtlich, technisch, wirtschaftlich und steuerlich, anhand der Unterlagen und einer Besichtigung. Quelle: https://leverage.immo/wissen/due-diligence-immobilien/ · Stand: 2026-10-11 · Leverage Redaktion Nach der Beurkundung haftet der Verkäufer einer Bestandsimmobilie in der Regel nur noch für Mängel, die er arglistig verschwiegen hat. Was du vorher nicht geprüft hast, zahlst du später selbst. ## Was ist eine Due Diligence bei Immobilien? Due Diligence heißt wörtlich „gebotene Sorgfalt“ und meint die Prüfung aller Risiken einer Immobilie vor dem Kaufvertrag. Sie beantwortet, ob das Objekt den Preis wert ist, den du zahlen sollst, und welche Kosten nach dem Kauf auf dich zukommen. Gesetzlich vorgeschrieben ist sie nicht. Notarielle Kaufverträge über Bestandsimmobilien schließen die Sachmängelhaftung aber fast immer aus. Dieser Ausschluss greift nur dann nicht, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Beschaffenheit garantiert hat (§ 444 BGB). Mängel, die du beim Vertragsschluss kennst, kannst du ohnehin nicht geltend machen (§ 442 BGB). ## Welche Bereiche prüft eine Due Diligence? Vier: die rechtliche Prüfung (Eigentum, Lasten, Baurecht, Mietverträge), die technische (Bausubstanz und Sanierungsstau), die wirtschaftliche (Mieten, Kosten, Rendite) und die steuerliche (Abschreibung, Kaufpreisaufteilung, Fristen). Rechtlich: Wer ist Eigentümer, welche Rechte Dritter lasten auf dem Grundstück, ist die Nutzung genehmigt und was steht in den Mietverträgen? Bestehende Mietverhältnisse übernimmst du mit allen Vereinbarungen (§ 566 BGB). Technisch: Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Leitungen, Feuchtigkeit im Keller. Bei größeren Objekten lohnt ein Bausachverständiger, weil ein übersehener Sanierungsstau schnell fünfstellig wird. Wirtschaftlich: Stimmen die Ist-Mieten mit den Kontoauszügen überein, sind sie marktüblich und wie hoch sind die nicht umlagefähigen Kosten? Steuerlich: Wie hoch ist der Gebäudeanteil für die AfA und drohen anschaffungsnahe Herstellungskosten, wenn du in den ersten drei Jahren viel sanierst? ## Welche Unterlagen brauche ich für die Due Diligence? Mindestens einen aktuellen Grundbuchauszug, die Mietverträge, den Energieausweis und eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis. Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung, die Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnungen dazu. Der Grundbuchauszug zeigt Eigentümer, Lasten wie Wegerechte, Wohnrechte oder Nießbrauch (Abteilung II) und Grundschulden (Abteilung III). Einsicht bekommt, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 GBO), in der Praxis mit einer Vollmacht des Verkäufers. Baulasten stehen nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der Bauaufsichtsbehörde. Bayern führt kein solches Verzeichnis, dort sind vergleichbare Lasten als Dienstbarkeiten im Grundbuch eingetragen. Die Protokolle der letzten drei bis fünf Eigentümerversammlungen und die Beschluss-Sammlung (§ 24 Abs. 7 WEG) zeigen geplante Sanierungen, Streit in der Gemeinschaft und beschlossene Sonderumlagen. Den Energieausweis muss dir der Verkäufer spätestens bei der Besichtigung vorlegen (§ 80 GEG). ## Wie läuft eine Due Diligence ab? In drei Schritten: Unterlagen anfordern und vollständig lesen, das Objekt mit diesem Wissen besichtigen, dann die Funde in Euro übersetzen und in Kaufpreis oder Vertrag einarbeiten. Am Ende steht eine Entscheidung: kaufen, nachverhandeln oder absagen. Lies die Unterlagen vor der zweiten Besichtigung. Wer aus dem Protokoll weiß, dass das Dach Thema war, schaut auf dem Dachboden genauer hin. Fehlt eine Unterlage, ist auch das eine Information. Lass dir zugesagte Eigenschaften im Kaufvertrag bestätigen. ## Fallbeispiel: Eigentumswohnung für 240.000 € prüfen Angeboten wird eine vermietete Wohnung mit 68 m² für 240.000 €, Nettokaltmiete 720 € im Monat. Schritt 1, Grundbuch: Abteilung II ist leer, in Abteilung III steht eine Grundschuld des Verkäufers. Sie muss im Zuge des Verkaufs gelöscht werden, der Kaufvertrag regelt das. Schritt 2, Protokolle: Die Gemeinschaft hat eine Dachsanierung für 180.000 € beschlossen. In der Erhaltungsrücklage liegen 40.000 €, es fehlen also 140.000 €. Bei 60/1.000 Miteigentumsanteilen sind das 140.000 € × 0,06 = 8.400 € Sonderumlage für diese Wohnung. Schritt 3, Wirtschaftsplan: Das Hausgeld beträgt 310 € im Monat, davon sind 95 € nicht umlagefähig. Das sind 1.140 € im Jahr, die von der Miete abgehen. Schritt 4, Mietvertrag: 720 € ÷ 68 m² = 10,59 € pro Quadratmeter, unbefristet, Kaution hinterlegt. Jahresmiete 8.640 €, nach nicht umlagefähigen Kosten bleiben 7.500 €. Ergebnis: Du verhandelst die 8.400 € vom Kaufpreis herunter oder lässt im Vertrag regeln, dass der Verkäufer die Sonderumlage trägt. ## Häufige Fehler in der Praxis - Nur das Exposé lesen. Wohnfläche, Miete und Baujahr im Exposé sind Angaben des Verkäufers und keine geprüften Zahlen. - Die Protokolle der Eigentümerversammlungen überspringen. Dort stehen die Sanierungen und Sonderumlagen der nächsten Jahre. - Soll-Mieten statt Ist-Mieten ansetzen. Für die Kalkulation zählt, was laut Mietvertrag und Kontoauszug tatsächlich gezahlt wird. ## Häufige Fragen ### Wie lange dauert eine Due Diligence? Bei einer Eigentumswohnung reichen mit vollständigen Unterlagen wenige Tage. Bei einem Mehrfamilienhaus mit vielen Mietverträgen und einem technischen Gutachten sind zwei bis vier Wochen realistisch. ### Was kostet eine Due Diligence? Die Unterlagen selbst kosten wenig, Auskünfte aus Grundbuch und Baulastenverzeichnis sind Gebühren im zweistelligen Bereich. Teurer ist ein Bausachverständiger, der je nach Objekt und Umfang einige hundert bis wenige tausend Euro berechnet. ### Was mache ich, wenn der Verkäufer Unterlagen nicht herausgibt? Setze eine Frist und nenne die Unterlagen einzeln. Bleiben sie aus, kalkulierst du das Risiko als Abschlag ein oder sagst ab. Den Notartermin ohne Protokolle oder Mietverträge wahrzunehmen ist die teuerste Variante. ### Wer haftet für eine Sonderumlage, die vor dem Kauf beschlossen wurde? Gegenüber der Gemeinschaft zahlt, wer bei Fälligkeit als Eigentümer im Grundbuch steht. Wird die Umlage erst nach deinem Eigentumserwerb fällig, trifft sie also dich, auch wenn der Beschluss älter ist. Regle die Verteilung deshalb im Kaufvertrag. ## Passende Rechner - [Mietrendite-Rechner](https://leverage.immo/tools/mietrendite-rechner/): Die geprüften Ist-Mieten und nicht umlagefähigen Kosten in eine Nettomietrendite umrechnen. ## Verwandte Begriffe - [Teilungserklärung](https://leverage.immo/wissen/teilungserklaerung/) - [Hausgeld](https://leverage.immo/wissen/hausgeld/) - [Instandhaltungsrücklage](https://leverage.immo/wissen/instandhaltungsruecklage/) - [Grundschuld](https://leverage.immo/wissen/grundschuld/) - [Nicht umlagefähige Nebenkosten](https://leverage.immo/wissen/nicht-umlagefaehige-nebenkosten/)