# Erbbaurecht > Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben (§ 1 ErbbauRG), meist für mehrere Jahrzehnte und gegen einen laufenden Erbbauzins. Quelle: https://leverage.immo/wissen/erbbaurecht/ · Stand: 2026-10-11 · Leverage Redaktion Erbbaurechtsobjekte fallen in den Portalen durch niedrige Preise auf. Der Abschlag hat einen Grund: Dir gehört das Gebäude, der Boden bleibt beim Grundstückseigentümer, oft einer Kommune, Kirche oder Stiftung. ``` Erbbauzins pro Jahr = Bodenwert × Erbbauzinssatz ``` ## Was ist ein Erbbaurecht? Das Erbbaurecht trennt das Eigentum am Gebäude vom Eigentum am Boden. Der Erbbauberechtigte darf auf dem Grundstück eines anderen ein Gebäude haben und nutzen, es verkaufen, vererben und beleihen (§ 1 ErbbauRG). Rechtlich wird das Erbbaurecht wie ein Grundstück behandelt (§ 11 ErbbauRG). Es bekommt ein eigenes Erbbaugrundbuch (§ 14 ErbbauRG), und das Gebäude ist wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts, nicht des Grundstücks (§ 12 ErbbauRG). Die Regeln im Einzelnen stehen im Erbbaurechtsvertrag. Er ist das wichtigste Dokument beim Kauf, wichtiger als das Exposé. ## Was ist der Erbbauzins und wie hoch ist er? Der Erbbauzins ist das laufende Entgelt an den Grundstückseigentümer (§ 9 ErbbauRG). Er wird als Prozentsatz des Bodenwerts vereinbart, bei Wohnimmobilien häufig zwischen 2 und 5 % pro Jahr, und ist fast immer an den Verbraucherpreisindex gekoppelt. Die Anpassungsklausel entscheidet über die langfristigen Kosten. Bei Wohngebäuden begrenzt § 9a ErbbauRG Erhöhungen: Sie dürfen nicht über die Entwicklung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse hinausgehen und frühestens drei Jahre nach Vertragsschluss oder der letzten Erhöhung verlangt werden. Als Vermieter kannst du den Erbbauzins nicht auf die Mieter umlegen. Er mindert deinen Cashflow, ist aber als Werbungskosten abziehbar. ## Was passiert, wenn das Erbbaurecht ausläuft? Mit Ablauf der Laufzeit erlischt das Erbbaurecht und das Gebäude fällt an den Grundstückseigentümer. Er schuldet dafür eine Entschädigung, deren Höhe der Vertrag regeln und in vielen Fällen auch ausschließen kann (§ 27 ErbbauRG). Eine gesetzliche Mindest- oder Höchstlaufzeit gibt es nicht, üblich sind bei Neuverträgen mehrere Jahrzehnte bis 99 Jahre. Beim Kauf im Bestand zählt die Restlaufzeit. Der Eigentümer kann die Entschädigung abwenden, indem er eine Verlängerung anbietet (§ 27 Abs. 3 ErbbauRG). Verhandle eine Verlängerung früh. Je kürzer die Restlaufzeit, desto schwächer ist deine Position. ## Was bedeutet Heimfall beim Erbbaurecht? Heimfall heißt: Der Grundstückseigentümer kann verlangen, dass ihm das Erbbaurecht vorzeitig übertragen wird, wenn ein im Vertrag genannter Grund eintritt (§ 2 Nr. 4 ErbbauRG). Typische Gründe sind Zahlungsverzug beim Erbbauzins oder eine vertragswidrige Nutzung. Für das Gebäude erhält der Erbbauberechtigte dann eine Vergütung (§ 32 ErbbauRG), deren Höhe der Vertrag festlegt. Lies die Heimfallgründe genau: Manche Verträge nennen auch die Insolvenz oder das Unterlassen von Instandhaltung. ## Wie wirkt sich das Erbbaurecht auf Finanzierung und Wiederverkauf aus? Banken beleihen Erbbaurechte vorsichtiger und verlangen, dass die Restlaufzeit deutlich über das Ende der Darlehenslaufzeit hinausreicht. Beim Wiederverkauf sinkt der Wert, je näher das Vertragsende rückt, weil auch der nächste Käufer finanzieren muss. Viele Verträge verlangen die Zustimmung des Grundstückseigentümers zu Verkauf und Belastung (§ 5 ErbbauRG). Das verlängert jede Transaktion und jede Grundschuldbestellung. Steuerlich entfällt der Kaufpreis im Wesentlichen auf das Gebäude, weil du keinen Boden erwirbst. Grunderwerbsteuer fällt auch beim Kauf eines Erbbaurechts an (§ 2 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG). ## Rechenbeispiel: Erbbaurecht gegen Volleigentum Ein Haus im Erbbaurecht kostet 280.000 €, ein vergleichbares Haus mit Grundstück 400.000 €. Der Bodenwert liegt bei 150.000 €, der Erbbauzins bei 4 %. Erbbauzins = 150.000 € × 4 % = 6.000 € pro Jahr, also 500 € im Monat. Beim Volleigentum finanzierst du 120.000 € mehr. Zu 4 % Zinsen kostet das im ersten Jahr 120.000 € × 4 % = 4.800 €. Das Erbbaurecht ist im ersten Jahr also 1.200 € teurer, obwohl der Kaufpreis niedriger ist. Der Abstand wächst: Die Zinslast sinkt mit jeder Tilgung, der Erbbauzins steigt mit dem Index. Nach 30 Jahren gehört dir beim Volleigentum der Boden, beim Erbbaurecht nicht. Günstiger wird das Erbbaurecht erst, wenn der Kaufpreisabschlag größer oder der Erbbauzins niedriger ausfällt. Bei 2 % wären es 3.000 € im Jahr und 1.800 € weniger als die Zinsen. ## Häufige Fehler in der Praxis - Nur den Kaufpreis vergleichen. Der Erbbauzins ist eine dauerhafte Belastung, die in die Rendite gehört wie ein Zins ohne Tilgung. - Die Restlaufzeit ignorieren. Je kürzer sie ist, desto schwieriger wird die Finanzierung, für dich und für jeden späteren Käufer. - Die Anpassungsklausel überlesen. Sie bestimmt, wie stark der Erbbauzins über die Jahrzehnte steigt. ## Häufige Fragen ### Lohnt sich ein Erbbaurecht als Kapitalanlage? Nur wenn der Kaufpreisabschlag den kapitalisierten Erbbauzins übersteigt und die Restlaufzeit lang ist. Rechne den Erbbauzins als nicht umlagefähige Kosten in die Nettorendite ein und vergleiche das Ergebnis mit einem Objekt im Volleigentum. ### Kann ich das Grundstück später kaufen? Einen gesetzlichen Anspruch darauf gibt es nicht. Manche Verträge räumen ein Ankaufsrecht ein, manche Eigentümer verkaufen auf Anfrage. Kirchen und Stiftungen geben ihren Boden meist nicht ab. ### Kann der Erbbauzins beliebig erhöht werden? Nein. Erhöhungen brauchen eine Anpassungsklausel im Vertrag. Bei Wohngebäuden setzt § 9a ErbbauRG zusätzlich eine Grenze: Die Erhöhung darf nicht über die Entwicklung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse hinausgehen. ### Wer zahlt Grundsteuer und Instandhaltung beim Erbbaurecht? In aller Regel der Erbbauberechtigte. Die Verträge übertragen ihm die öffentlichen Lasten und die Pflicht, das Gebäude instand zu halten und zu versichern. Du trägst also die Kosten eines Eigentümers und zusätzlich den Erbbauzins. ## Verwandte Begriffe - [Beleihungswert und Beleihungsauslauf](https://leverage.immo/wissen/beleihungswert/) - [Kaufnebenkosten](https://leverage.immo/wissen/kaufnebenkosten/) - [Grundschuld](https://leverage.immo/wissen/grundschuld/) - [Cashflow einer Immobilie](https://leverage.immo/wissen/cashflow-immobilie/) - [Verkehrswert einer Immobilie](https://leverage.immo/wissen/verkehrswert-immobilie/)