# Immobilie als Kapitalanlage > Eine Immobilie als Kapitalanlage ist eine Wohnung oder ein Haus, das du kaufst, um es zu vermieten und über Miete, Tilgung und Wertentwicklung Vermögen aufzubauen. Quelle: https://leverage.immo/wissen/immobilie-als-kapitalanlage/ · Stand: 2026-10-11 · Leverage Redaktion Ob sich eine Kapitalanlage rechnet, steht nicht im Exposé. Du rechnest es selbst aus: mit vier Kennzahlen und den Kosten, die der Verkäufer weglässt. ``` Nettomietrendite = (Jahresnettokaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100 ``` ## Lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage? Sie lohnt sich, wenn die Miete nach allen laufenden Kosten Zins und Tilgung weitgehend trägt und du einen Fehlbetrag dauerhaft aus deinem Einkommen zahlen kannst. Je weiter die Nettomietrendite unter dem Darlehenszins liegt, desto stärker hängt dein Ergebnis an Tilgung und Wertsteigerung. Dein Ertrag kommt aus drei Quellen: dem laufenden Überschuss, der Tilgung, die der Mieter mitbezahlt, und der Wertentwicklung. Nur die ersten beiden kannst du beim Kauf berechnen. Die Wertsteigerung ist eine Annahme, und eine Kalkulation, die erst mit ihr aufgeht, ist eine Wette auf den Markt. ## Welche Kennzahlen entscheiden über eine Kapitalanlage? Vier Zahlen reichen für die Entscheidung: Kaufpreisfaktor, Nettomietrendite, Cashflow und Eigenkapitalrendite. Die ersten beiden bewerten das Objekt, die letzten beiden bewerten das Objekt zusammen mit deiner Finanzierung. Der Kaufpreisfaktor (Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete) sortiert Angebote in Sekunden vor. Die Nettomietrendite zieht die nicht umlagefähigen Kosten ab und rechnet die Kaufnebenkosten ein. Sie ist die Zahl, die du mit dem Darlehenszins vergleichst. Der Cashflow zeigt, was monatlich auf dem Konto bleibt oder fehlt. Die Eigenkapitalrendite setzt den Überschuss nach Zinsen ins Verhältnis zu deinem eingesetzten Geld. Liegt die Objektrendite unter dem Zins, drückt jeder zusätzliche Euro Kredit die Eigenkapitalrendite. ## Welche Kosten werden bei einer Kapitalanlage oft vergessen? Am häufigsten fehlen die Kaufnebenkosten, die nicht umlagefähigen Kosten und ein Ansatz für Leerstand. Zusammen senken sie die Rendite aus dem Exposé oft um einen bis zwei Prozentpunkte. Kaufnebenkosten sind Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler. Je nach Bundesland und Maklerbeteiligung kommen grob 9 bis 12 % des Kaufpreises zusammen, die du in der Regel aus Eigenkapital zahlst. Laufend trägst du Verwaltung, Instandhaltung und die Erhaltungsrücklage selbst, weil sie nach § 1 Abs. 2 BetrKV keine Betriebskosten sind. Dazu kommen ein Mietausfallwagnis und Geld für Sonderumlagen oder die Renovierung beim Mieterwechsel. ## Welche Risiken hat eine Immobilie als Kapitalanlage? Die größten Risiken sind ein höherer Zins nach Ablauf der Zinsbindung, unerwartete Sanierungskosten und Mietausfall. Dazu kommt das Klumpenrisiko: Viel Kapital und Kredit hängen an einem einzigen Objekt an einem Standort. Das Mietrecht begrenzt außerdem, wie schnell die Miete steigen darf: bei der Neuvermietung durch die Mietpreisbremse, im laufenden Vertrag durch die Kappungsgrenze. Rechne deshalb mit der Miete, die heute im Vertrag steht, und prüfe getrennt, welche Erhöhung rechtlich möglich wäre. ## Rechenbeispiel: eine vermietete Wohnung durchgerechnet Kaufpreis 300.000 €, Nettokaltmiete 1.100 € im Monat, also 13.200 € im Jahr. Kaufpreisfaktor = 300.000 € ÷ 13.200 € ≈ 22,7. Das entspricht 4,4 % Bruttomietrendite. Mit 10 % Kaufnebenkosten (30.000 €) liegt der Gesamtaufwand bei 330.000 €. Nicht umlagefähige Kosten: 1.800 € im Jahr. Nettomietrendite = (13.200 € − 1.800 €) ÷ 330.000 € ≈ 3,5 %. Finanzierung: 60.000 € Eigenkapital, 270.000 € Darlehen zu 3,8 % Zins und 2 % Tilgung. Die Jahresrate beträgt 270.000 € × 5,8 % = 15.660 €. Cashflow vor Steuern = 11.400 € − 15.660 € = −4.260 € im Jahr, also −355 € im Monat. Von der Rate sind im ersten Jahr rund 10.200 € Zinsen. Eigenkapitalrendite vor Steuern und ohne Wertsteigerung = (11.400 € − 10.200 €) ÷ 60.000 € = 2,0 %. Sie liegt unter der Nettomietrendite, weil der Kredit mehr kostet, als das Objekt abwirft. ## Häufige Fehler in der Praxis - Mit der Bruttorendite aus dem Exposé entscheiden. Erst nach Kaufnebenkosten und nicht umlagefähigen Kosten siehst du, ob die Miete den Zins trägt. - Die Soll-Miete des Verkäufers übernehmen. In Gebieten mit Mietpreisbremse ist die erhoffte Miete bei der Neuvermietung oft gar nicht zulässig. - Einen negativen Cashflow als Steuersparmodell schönrechnen. Die Steuerersparnis gleicht nur einen Teil des Fehlbetrags aus, den Rest zahlst du aus deinem Nettoeinkommen. ## Häufige Fragen ### Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Kapitalanlage? Üblich ist, mindestens die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital zu zahlen, also grob 9 bis 12 % des Kaufpreises. Mehr Eigenkapital senkt Rate und Zins. Dazu gehört eine Reserve für Reparaturen und Leerstand, die nicht im Objekt gebunden ist. ### Wohnung oder Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage? Eine Eigentumswohnung braucht weniger Kapital und weniger Verwaltung, dafür entscheidet die Eigentümergemeinschaft über Sanierungen mit. Im Mehrfamilienhaus entscheidest du allein, trägst Dach, Heizung und Fassade aber auch allein. Mehrere Einheiten verteilen das Leerstandsrisiko. ### Wie wird eine vermietete Immobilie besteuert? Der Überschuss aus Miete abzüglich Werbungskosten wie Zinsen, Abschreibung und Verwaltung zählt zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) und wird mit deinem persönlichen Steuersatz versteuert. Die Tilgung ist nicht absetzbar. ### Wann ist der Verkauf einer Kapitalanlage steuerfrei? Bei einer vermieteten Immobilie im Privatvermögen ist der Gewinn steuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG). Davor ist der Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz zu versteuern. ## Passende Rechner - [Mietrendite-Rechner](https://leverage.immo/tools/mietrendite-rechner/): Berechnet Brutto- und Nettomietrendite sowie den Kaufpreisfaktor aus Kaufpreis, Kaltmiete und nicht umlagefähigen Kosten. - [Bierdeckel-Kalkulation](https://leverage.immo/tools/bierdeckel/): Prüft ein Angebot in einer Minute auf Rendite und Kaufpreisfaktor, bevor du tiefer einsteigst. - [Finanzierungsrechner](https://leverage.immo/tools/finanzierungsrechner/): Zeigt Rate, Zinsanteil und Restschuld für deine Kombination aus Kreditbetrag, Zins und Tilgung. ## Verwandte Begriffe - [Kaufpreisfaktor](https://leverage.immo/wissen/kaufpreisfaktor/) - [Mietrendite](https://leverage.immo/wissen/mietrendite/) - [Cashflow einer Immobilie](https://leverage.immo/wissen/cashflow-immobilie/) - [Eigenkapitalrendite](https://leverage.immo/wissen/eigenkapitalrendite/) - [Kaufnebenkosten](https://leverage.immo/wissen/kaufnebenkosten/)