# Kapitaldienstfähigkeit und DSCR > Kapitaldienstfähigkeit bedeutet, dass die laufenden Einnahmen ausreichen, um Zins und Tilgung eines Darlehens dauerhaft zu zahlen. Die DSCR misst das als Verhältnis von Überschuss zu Kapitaldienst. Quelle: https://leverage.immo/wissen/kapitaldienstfaehigkeit/ · Stand: 2026-10-11 · Leverage Redaktion Der Beleihungswert beantwortet, ob die Sicherheit reicht. Die Kapitaldienstfähigkeit beantwortet, ob das Geld jeden Monat reicht. Ab dem dritten oder vierten Objekt scheitern Finanzierungen häufiger an der zweiten Frage als an der ersten. ``` DSCR = Nettobetriebsergebnis ÷ Kapitaldienst (Zins + Tilgung) ``` ## Was ist Kapitaldienstfähigkeit? Kapitaldienstfähigkeit ist die Fähigkeit eines Kreditnehmers, Zins und Tilgung aus den laufenden Einnahmen zu zahlen. Der Kapitaldienst ist die Summe aus beidem. Die Bank prüft, ob nach allen Ausgaben genug übrig bleibt, um ihn sicher zu tragen. Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen ist diese Prüfung Pflicht. Die Bank darf den Vertrag nur schließen, wenn wahrscheinlich ist, dass du deine Verpflichtungen vertragsgemäß erfüllst (§ 505a Abs. 1 BGB). ## Was ist die DSCR und wie berechnet man sie? Die DSCR (Debt Service Coverage Ratio, Schuldendienstdeckungsgrad) teilt das Nettobetriebsergebnis eines Objekts durch den jährlichen Kapitaldienst. Ein Wert von 1,0 bedeutet, dass der Überschuss genau für Zins und Tilgung reicht. Darunter musst du zuschießen. Das Nettobetriebsergebnis (Net Operating Income) ist die Jahresnettokaltmiete abzüglich der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten wie Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis. Zinsen, Tilgung, Abschreibung und Steuern gehören nicht hinein. In der gewerblichen Immobilienfinanzierung verlangen Banken einen Puffer. Verbreitet sind Mindestwerte zwischen 1,1 und 1,3, je nach Bank, Objektart und Mieterstruktur. ## Wie rechnet die Bank bei privaten Kapitalanlegern? Bei Privatpersonen stellt die Bank eine Haushaltsrechnung auf. Sie zählt dein Nettoeinkommen und die Mieteinnahmen zusammen und zieht Lebenshaltungskosten, bestehende Kreditraten und die neue Rate ab. Bleibt ein Überschuss, ist die Kapitaldienstfähigkeit gegeben. Mieteinnahmen setzt die Bank nicht voll an. Typisch ist ein Abschlag von 20 bis 30 % auf die Nettokaltmiete, der Bewirtschaftungskosten und Leerstand abdecken soll. Die genaue Quote unterscheidet sich je nach Institut. Für die Lebenshaltung rechnet die Bank mit Pauschalen pro Person, die über deinen tatsächlichen Ausgaben liegen können. Manche Institute prüfen bestehende und neue Darlehen zusätzlich mit einem kalkulatorischen Zins, der über dem Vertragszins liegt. ## Wie verbessere ich meine Kapitaldienstfähigkeit? Drei Hebel wirken direkt: eine niedrigere Rate, höhere anrechenbare Einnahmen und weniger andere Verpflichtungen. Am schnellsten wirkt die Rate, also mehr Eigenkapital oder eine niedrigere Tilgung. Konsumentenkredite und Leasingraten belasten die Haushaltsrechnung mit der vollen Rate und stehen oft in keinem Verhältnis zu ihrem Betrag. Wer sie vor der Anfrage ablöst, gewinnt Spielraum. Bei wachsenden Portfolios lohnt der Blick auf die Objektebene. Ein Objekt mit einer DSCR über 1,2 stützt deine Gesamtrechnung, eines unter 1,0 zieht sie herunter, auch wenn die Lage Wertsteigerung verspricht. ## Rechenbeispiel Mehrfamilienhaus mit 60.000 € Jahresnettokaltmiete und 12.000 € nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten. Nettobetriebsergebnis = 60.000 € − 12.000 € = 48.000 €. Darlehen 800.000 €, Sollzins 3,5 % (Beispielzins), Tilgung 2 %. Kapitaldienst = 800.000 € × 5,5 % = 44.000 € im Jahr. DSCR = 48.000 € ÷ 44.000 € = rund 1,09. Das Objekt trägt sich, der Puffer beträgt aber nur 4.000 € im Jahr. Verlangt die Bank eine DSCR von 1,2, darf der Kapitaldienst höchstens 48.000 € ÷ 1,2 = 40.000 € betragen. Bei 5,5 % Annuität entspricht das einem Darlehen von rund 727.000 €. Es fehlen rund 73.000 € Eigenkapital, oder du senkst die Tilgung auf 1,5 %: Dann sind es genau 40.000 € Kapitaldienst. ## Häufige Fehler in der Praxis - Mit der vollen Kaltmiete rechnen. Die Bank setzt nur einen Teil an, und daran entscheidet sich die Zusage. - Die DSCR mit der Bruttomiete statt mit dem Nettobetriebsergebnis berechnen. Das Ergebnis sieht dann besser aus, als es ist. - Nur das neue Objekt betrachten. Die Bank rechnet deinen gesamten Bestand mit allen Raten und allen Mieten nach ihren Abschlägen. ## Häufige Fragen ### Welche DSCR ist gut? Über 1,2 gilt bei vielen Banken als solide, unter 1,0 trägt sich das Objekt nicht selbst. Eine feste gesetzliche Grenze gibt es nicht. Entscheidend ist, wie stabil die Mieten sind: Ein voll vermietetes Wohnhaus verträgt einen kleineren Puffer als ein Gewerbeobjekt mit einem einzigen Mieter. ### Ist die DSCR dasselbe wie der Cashflow? Nein, aber beide hängen zusammen. Der Cashflow vor Steuern ist die Differenz aus Nettobetriebsergebnis und Kapitaldienst in Euro. Die DSCR ist ihr Verhältnis. Eine DSCR von 1,09 bei 44.000 € Kapitaldienst entspricht 4.000 € Cashflow im Jahr. ### Zählt bei einer GmbH auch mein privates Einkommen? Bei einer vermögensverwaltenden GmbH schaut die Bank zuerst auf die Objekte und die Zahlen der Gesellschaft. Bei jungen Gesellschaften ohne Historie verlangt sie häufig zusätzlich eine persönliche Bürgschaft und prüft dann auch deine private Situation. ## Passende Rechner - [Finanzierungsrechner](https://leverage.immo/tools/finanzierungsrechner/): Den jährlichen Kapitaldienst für verschiedene Darlehenshöhen, Zinsen und Tilgungssätze berechnen. - [Mietrendite-Rechner](https://leverage.immo/tools/mietrendite-rechner/): Nettokaltmiete und Bewirtschaftungskosten gegenüberstellen, aus denen sich das Nettobetriebsergebnis ergibt. ## Verwandte Begriffe - [Cashflow einer Immobilie](https://leverage.immo/wissen/cashflow-immobilie/) - [Beleihungswert und Beleihungsauslauf](https://leverage.immo/wissen/beleihungswert/) - [Bewirtschaftungskosten](https://leverage.immo/wissen/bewirtschaftungskosten/) - [Nettokaltmiete](https://leverage.immo/wissen/nettokaltmiete/) - [Mietausfallwagnis](https://leverage.immo/wissen/mietausfallwagnis/)