# Kaufnebenkosten

> Kaufnebenkosten sind die einmaligen Kosten zusätzlich zum Kaufpreis — Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler — und summieren sich auf etwa 5,5 bis 12 % des Kaufpreises.

Quelle: https://leverage.immo/wissen/kaufnebenkosten/ · Stand: 2026-09-08 · Leverage Redaktion

Der Kaufpreis ist nicht der Preis: Zwischen 5,5 und 12 % kommen beim Immobilienkauf obendrauf, und die Bank finanziert diesen Teil in der Regel nicht mit. Welche Posten anfallen, wovon sie abhängen und wie sie in die Rendite gehören.

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Kaufnebenkosten = Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %) + Notar & Grundbuch (≈ 1,5–2 %) + Makler (0–3,57 %)
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## Welche Kaufnebenkosten fallen beim Immobilienkauf an?

Drei Posten: die Grunderwerbsteuer mit 3,5 bis 6,5 % je nach Bundesland, Notar und Grundbuch mit zusammen etwa 1,5 bis 2 % und — falls ein Makler beteiligt ist — üblicherweise 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer für die Käuferseite.

Ohne Makler liegen die Nebenkosten damit bei rund 5,5 bis 8,5 %, mit Makler bei 9 bis 12 % des Kaufpreises. Bei Wohnimmobilien teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision seit Ende 2020 mindestens hälftig.

## Warum finanziert die Bank die Kaufnebenkosten nicht mit?

Weil ihnen kein beleihbarer Gegenwert gegenübersteht: Steuer, Notar und Makler erhöhen den Objektwert nicht. Banken erwarten die Nebenkosten deshalb als Eigenkapital; eine Finanzierung über den Kaufpreis hinaus gilt als 110-%-Finanzierung und ist teuer und selten.

## Wie gehören die Kaufnebenkosten in die Rendite-Rechnung?

In den Gesamtaufwand: Renditen und Kaufpreisfaktor werden ehrlicherweise auf Kaufpreis plus Nebenkosten gerechnet. Bei 10 % Nebenkosten schrumpft eine scheinbare 4-%-Bruttorendite so bereits auf etwa 3,6 % — vor allen laufenden Kosten.

## Rechenbeispiel: 400.000 € in NRW

Grunderwerbsteuer 6,5 % = 26.000 €. Notar und Grundbuch 2 % = 8.000 €. Makler 3,57 % = 14.280 €.

Kaufnebenkosten gesamt: 48.280 € — 12,1 % des Kaufpreises. Der tatsächliche Aufwand liegt bei 448.280 €.

Dasselbe Objekt in Bayern (3,5 %) und ohne Makler: 22.000 € Nebenkosten. Bundesland und Maklerfrage machen hier 26.280 € Unterschied.

## Häufige Fehler in der Praxis

- Die Nebenkosten aus der Finanzierungsplanung lassen — sie müssen als Eigenkapital verfügbar sein, zusätzlich zur Reserve für Unvorhergesehenes.
- Rendite auf den reinen Kaufpreis rechnen — ohne Nebenkosten im Nenner ist jede Renditekennzahl geschönt.
- Bewegliches Inventar nicht separat ausweisen — Küche oder Möbel im Kaufvertrag gesondert zu beziffern senkt die Grunderwerbsteuer-Bemessungsgrundlage.

## Häufige Fragen

### Sind Kaufnebenkosten steuerlich absetzbar?

Bei vermieteten Immobilien: teilweise. Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklerkosten des Kaufs zählen zu den Anschaffungsnebenkosten und werden über die AfA abgeschrieben; Kosten der Grundschuldbestellung gelten als Finanzierungskosten und sind sofort abziehbar. Bei Eigennutzung sind sie privat.

### Wie hoch sind die Kaufnebenkosten ohne Makler?

Etwa 5,5 bis 8,5 % des Kaufpreises: die Grunderwerbsteuer des Bundeslandes plus rund 1,5 bis 2 % für Notar und Grundbuch.

### Lassen sich Kaufnebenkosten senken?

An zwei Stellen: beim Inventar, das im Vertrag gesondert ausgewiesen die Steuerbasis senkt, und bei der Maklerprovision, die verhandelbar ist. Steuersatz, Notar- und Grundbuchgebühren sind dagegen gesetzlich fixiert.

## Passende Rechner

- [Grunderwerbsteuer-Rechner](https://leverage.immo/tools/grunderwerbsteuer-rechner/): Den größten Nebenkosten-Posten exakt nach Bundesland berechnen.
- [Finanzierungsrechner](https://leverage.immo/tools/finanzierungsrechner/): Kaufnebenkosten, Rate und Tilgungsplan in einer Rechnung.

## Verwandte Begriffe

- [Grunderwerbsteuer](https://leverage.immo/wissen/grunderwerbsteuer/)
- [Eigenkapitalrendite](https://leverage.immo/wissen/eigenkapitalrendite/)
- [Mietrendite](https://leverage.immo/wissen/mietrendite/)