# Kaufpreisaufteilung > Die Kaufpreisaufteilung teilt den Gesamtkaufpreis einer Immobilie in einen Anteil für das Gebäude und einen für Grund und Boden, weil nur der Gebäudeanteil abgeschrieben werden darf. Quelle: https://leverage.immo/wissen/kaufpreisaufteilung/ · Stand: 2026-10-11 · Leverage Redaktion Der Gebäudeanteil bestimmt, wie viel du jedes Jahr abschreiben darfst. Deshalb lohnt es sich, die Aufteilung schon vor dem Notartermin zu klären. ``` Gebäudeanteil = Gebäudewert ÷ (Gebäudewert + Bodenwert) ``` ## Was ist die Kaufpreisaufteilung? Bei der Kaufpreisaufteilung wird der Gesamtkaufpreis einer bebauten Immobilie auf Gebäude und Grund und Boden verteilt. Nur der Gebäudeanteil ist Bemessungsgrundlage der AfA, der Bodenanteil wird nicht abgeschrieben. Die Kaufnebenkosten werden im selben Verhältnis aufgeteilt. Der Gebäudeanteil wirkt außerdem auf die 15-Prozent-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten, weil sie sich auf die Anschaffungskosten des Gebäudes bezieht. ## Wie wird der Kaufpreis auf Gebäude und Boden aufgeteilt? Maßstab ist das Verhältnis der Verkehrswerte von Gebäude und Boden. Beide Werte werden getrennt ermittelt, der Kaufpreis wird dann nach diesem Verhältnis verteilt. Den Bodenwert einfach vom Kaufpreis abzuziehen und den Rest als Gebäude anzusetzen, lässt die Rechtsprechung nicht zu. Der Bodenwert ergibt sich in der Regel aus Bodenrichtwert mal Grundstücksfläche, bei einer Eigentumswohnung zusätzlich mal Miteigentumsanteil. Für den Gebäudewert kommen je nach Objekt Sachwert-, Ertragswert- oder Vergleichswertverfahren in Frage. In teuren Lagen ist der Bodenanteil hoch. In Großstädten kann er über der Hälfte des Kaufpreises liegen, in ländlichen Regionen ist er oft nur ein kleiner Teil. ## Was ist die BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung? Die Arbeitshilfe ist eine Excel-Datei des Bundesfinanzministeriums, mit der Finanzämter die Aufteilung überschlägig berechnen. Sie ist eine Schätzhilfe ohne Gesetzeskraft. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass sie die Aufteilung nach den realen Verkehrswerten nicht gewährleistet und eine vertragliche Aufteilung nicht ersetzen darf. Im Streitfall muss das Finanzgericht in der Regel ein Sachverständigengutachten einholen (Urteil vom 21. Juli 2020, IX R 26/19). Das Ministerium hat die Arbeitshilfe danach überarbeitet. In teuren Städten ergibt sie trotzdem häufig niedrigere Gebäudeanteile, als Käufer erwarten. Du kannst die Datei selbst herunterladen und vor dem Kauf durchrechnen. So weißt du, welchen Wert das Finanzamt voraussichtlich ansetzt. ## Erkennt das Finanzamt die Aufteilung im Kaufvertrag an? Eine im notariellen Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung ist grundsätzlich auch für die Besteuerung maßgeblich. Das Finanzamt darf davon abweichen, wenn sie nur zum Schein getroffen wurde oder die realen Wertverhältnisse verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar ist (BFH, Urteil vom 16. September 2015, IX R 12/14). Eine Vertragsklausel mit 90 % Gebäudeanteil in einer Innenstadtlage hält deshalb selten. Belastbar wird die Aufteilung, wenn sie sich am Bodenrichtwert und an nachvollziehbaren Gebäudewerten orientiert. Weicht das Finanzamt stark ab, hilft im Streitfall meist nur das Gutachten eines Sachverständigen. Ob sich das lohnt, klärst du am besten mit einem Steuerberater, der die Praxis des zuständigen Finanzamts kennt. ## Rechenbeispiel Du kaufst eine Wohnung für 300.000 € plus 30.000 € Kaufnebenkosten. Getrennt ermittelt beträgt der Bodenwert 80.000 € und der Gebäudewert 240.000 €. Gebäudeanteil = 240.000 € ÷ (240.000 € + 80.000 €) = 75 %. AfA-Bemessungsgrundlage = 330.000 € × 75 % = 247.500 €, bei 2 % sind das 4.950 € AfA pro Jahr. Setzt das Finanzamt stattdessen 60 % an, sinkt die Bemessungsgrundlage auf 198.000 € und die AfA auf 3.960 €. Die Differenz von 990 € pro Jahr kostet dich bei 42 % Grenzsteuersatz rund 416 € Steuer jährlich. ## Häufige Fehler in der Praxis - Im Kaufvertrag keine Aufteilung vereinbaren. Dann schätzt das Finanzamt, in der Regel mit der Arbeitshilfe. - Einen unrealistisch hohen Gebäudeanteil in den Vertrag schreiben. Verfehlt er die Wertverhältnisse deutlich, verwirft ihn das Finanzamt. - Den Bodenwert vom Kaufpreis abziehen und den Rest als Gebäude ansetzen. Verlangt ist das Verhältnis zweier getrennt ermittelter Werte. ## Häufige Fragen ### Wo finde ich den Bodenrichtwert? Bei den Gutachterausschüssen der Länder, in vielen Bundesländern kostenlos über die BORIS-Portale. Der Wert gilt je Quadratmeter für eine Zone und einen Stichtag. ### Welcher Gebäudeanteil ist üblich? Eine feste Größe gibt es nicht. Je teurer der Boden und je älter das Gebäude, desto niedriger der Gebäudeanteil. Rechne mit dem konkreten Bodenrichtwert statt mit einer Faustformel. ### Gilt die Kaufpreisaufteilung auch für die Grunderwerbsteuer? Nein. Grunderwerbsteuer zahlst du auf den gesamten Kaufpreis für Gebäude und Boden. Nicht darunter fällt nur mitverkauftes Inventar, etwa eine Einbauküche, wenn es im Vertrag mit realistischem Wert gesondert ausgewiesen ist. ## Passende Rechner - [AfA-Rechner](https://leverage.immo/tools/afa-rechner/): Verschiedene Gebäudeanteile eintragen und sehen, wie sich AfA und Steuerwirkung pro Jahr verändern. ## Verwandte Begriffe - [AfA bei Immobilien](https://leverage.immo/wissen/afa-immobilien/) - [Restnutzungsdauer](https://leverage.immo/wissen/restnutzungsdauer/) - [Anschaffungsnahe Herstellungskosten](https://leverage.immo/wissen/anschaffungsnahe-herstellungskosten/) - [Sachwertverfahren](https://leverage.immo/wissen/sachwertverfahren/) - [Kaufnebenkosten](https://leverage.immo/wissen/kaufnebenkosten/)