# Nettokaltmiete

> Die Nettokaltmiete ist die Miete für die reine Überlassung der Wohnung, ohne Betriebskosten und ohne Heizkosten.

Quelle: https://leverage.immo/wissen/nettokaltmiete/ · Stand: 2026-10-11 · Leverage Redaktion

## Was ist die Nettokaltmiete?

Die Nettokaltmiete, auch Grundmiete, ist der Betrag, den der Mieter allein für die Nutzung der Räume zahlt. Betriebskosten, Heizung und Warmwasser kommen als Vorauszahlung oder Pauschale obendrauf.

Sie ist der einzige Teil der Mietzahlung, der dir als Ertrag bleibt. Kaufpreisfaktor, Mietrendite und Cashflow rechnest du deshalb immer mit der Nettokaltmiete.

## Was ist der Unterschied zwischen Nettokaltmiete, Bruttokaltmiete und Warmmiete?

Bruttokaltmiete = Nettokaltmiete plus kalte Betriebskosten wie Grundsteuer, Wasser und Müll. Warmmiete = Bruttokaltmiete plus Heizung und Warmwasser.

Mietspiegel weisen in der Regel Nettokaltmieten je Quadratmeter aus. Auch Mietpreisbremse und Kappungsgrenze knüpfen an die Miete ohne Betriebskosten an.

## Häufige Fehler in der Praxis

- Die Warmmiete aus dem Kontoauszug in die Renditerechnung übernehmen. Das überzeichnet den Ertrag um die gesamte Betriebskostenvorauszahlung.
- Stellplatz- oder Küchenmiete stillschweigend mitzählen. Weise solche Zuschläge getrennt aus, damit die Miete je Quadratmeter vergleichbar bleibt.
- Soll-Miete und Ist-Miete verwechseln. Für den Kaufpreis zählt, was laut Mietvertrag tatsächlich gezahlt wird.

## Häufige Fragen

### Ist die Nettokaltmiete dasselbe wie die Kaltmiete?

Im Alltag meist ja. Eindeutig ist nur „Nettokaltmiete“, weil mit „Kaltmiete“ manchmal die Bruttokaltmiete inklusive kalter Betriebskosten gemeint ist.

### Wo steht die Nettokaltmiete im Mietvertrag?

Im Abschnitt zur Miete, meist als „Grundmiete“ oder „Miete ohne Betriebskosten“, getrennt von der Betriebskostenvorauszahlung.

### Welche Miete gehört in die Jahresnettokaltmiete?

Die monatliche Nettokaltmiete aller Einheiten mal zwölf. Betriebskostenvorauszahlungen bleiben draußen.

## Passende Rechner

- [Mietrendite-Rechner](https://leverage.immo/tools/mietrendite-rechner/): Rechnet aus Nettokaltmiete und Kaufpreis die Brutto- und Nettomietrendite.

## Verwandte Begriffe

- [Kaufpreisfaktor](https://leverage.immo/wissen/kaufpreisfaktor/)
- [Mietrendite](https://leverage.immo/wissen/mietrendite/)
- [Nicht umlagefähige Nebenkosten](https://leverage.immo/wissen/nicht-umlagefaehige-nebenkosten/)
- [Rohertrag und Reinertrag](https://leverage.immo/wissen/rohertrag/)