# Teilungserklärung > Die Teilungserklärung ist die Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, mit der er ein Grundstück nach § 8 WEG in Miteigentumsanteile mit Sondereigentum an einzelnen Wohnungen aufteilt. Quelle: https://leverage.immo/wissen/teilungserklaerung/ · Stand: 2026-10-11 · Leverage Redaktion Mit einer Eigentumswohnung kaufst du genau das, was die Teilungserklärung beschreibt. Was im Exposé steht oder der Verkäufer seit Jahren nutzt, ist rechtlich zweitrangig. ## Was ist eine Teilungserklärung? Die Teilungserklärung ist die Urkunde, mit der ein Gebäude rechtlich in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt wird. Nach § 8 WEG erklärt der Eigentümer gegenüber dem Grundbuchamt, dass er das Grundstück in Miteigentumsanteile teilt und jeden Anteil mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung verbindet. Erst mit der Eintragung entsteht für jede Einheit ein eigenes Wohnungsgrundbuch, und erst dann lässt sich die Wohnung einzeln verkaufen und beleihen. Teilen mehrere Miteigentümer per Vertrag auf, heißt das Dokument Teilungsvertrag (§ 3 WEG). Der Inhalt ist derselbe. ## Was steht in einer Teilungserklärung? Sie legt fest, welche Räume Sondereigentum sind, was Gemeinschaftseigentum bleibt und wie groß der Miteigentumsanteil jeder Einheit ist. Dazu kommen als Anlagen der Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung, meist auch die Gemeinschaftsordnung. Der Aufteilungsplan ist eine Bauzeichnung, in der alle Räume einer Einheit dieselbe Nummer tragen. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde bestätigt, dass die Wohnungen in sich abgeschlossen sind. Beide sind Pflichtanlagen der Eintragung (§ 7 Abs. 4 WEG). Miteigentumsanteile werden meist in Tausendsteln angegeben. Nach ihnen verteilen sich die Kosten der Gemeinschaft, wenn nichts anderes vereinbart oder beschlossen ist (§ 16 Abs. 2 WEG). Tragende Wände, Dach, Fassade und Fundament sind zwingend Gemeinschaftseigentum (§ 5 Abs. 2 WEG), selbst wenn die Teilungserklärung etwas anderes sagt. ## Was ist der Unterschied zwischen Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung? Die Teilungserklärung regelt die sachenrechtliche Aufteilung: wem was gehört. Die Gemeinschaftsordnung regelt das Verhältnis der Eigentümer untereinander: Kostenverteilung, Stimmrecht, erlaubte Nutzung. Meist stecken beide in derselben Urkunde. Die Gemeinschaftsordnung darf vom Gesetz abweichen (§ 10 Abs. 1 WEG). Ohne Sonderregel hat jeder Eigentümer eine Stimme (§ 25 Abs. 2 WEG). Viele Gemeinschaften stimmen stattdessen nach Miteigentumsanteilen ab. Häufig überträgt sie auch Kosten für Fenster oder Balkone auf den einzelnen Eigentümer. Solche Vereinbarungen binden dich als Käufer, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind (§ 10 Abs. 3 WEG). ## Was ist ein Sondernutzungsrecht? Ein Sondernutzungsrecht erlaubt einem Eigentümer, einen Teil des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen, etwa einen Gartenanteil, eine Terrasse oder einen Stellplatz. Die Fläche gehört weiter allen Eigentümern. Der Unterschied zum Sondereigentum zeigt sich bei Kosten und baulichen Veränderungen: Über Gemeinschaftseigentum entscheidet die Gemeinschaft mit. Prüfe, ob das Sondernutzungsrecht in der Teilungserklärung steht und im Grundbuch eingetragen ist. Eine bloße Duldung durch die Nachbarn geht beim Verkauf nicht auf dich über. ## Was sollte ich in der Teilungserklärung vor dem Kauf prüfen? Vergleiche den Aufteilungsplan mit dem, was dir verkauft wird, prüfe den Miteigentumsanteil und lies die Gemeinschaftsordnung auf Nutzungs- und Kostenregeln. Abweichungen zwischen Plan und Wirklichkeit sind der häufigste Fund. Als Investor achtest du zusätzlich auf Einschränkungen der Vermietung, auf die Einordnung als Wohnungs- oder Teileigentum (§ 1 WEG) und auf eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG, bei der der Verwalter oder die anderen Eigentümer jedem Verkauf zustimmen müssen. ## Fallbeispiel: Dachgeschosswohnung mit ausgebautem Spitzboden Das Exposé nennt eine Dachgeschosswohnung mit 78 m², ausgebautem Spitzboden, Kellerraum und Stellplatz. Schritt 1, Aufteilungsplan: Die Wohnung trägt die Nummer 7. Der Spitzboden hat keine Nummer. Er ist also Gemeinschaftseigentum und der Ausbau nicht durch die Teilungserklärung gedeckt. Die Wohnfläche laut Plan beträgt 62 m², nicht 78 m². Schritt 2, Keller und Stellplatz: Der Keller ist mit Nummer 7 bezeichnet und gehört zum Sondereigentum. Für den Stellplatz ist ein Sondernutzungsrecht eingetragen. Schritt 3, Miteigentumsanteil: 85/1.000. Steht eine Dachsanierung für 120.000 € an, trägt diese Wohnung 120.000 € × 0,085 = 10.200 €. Schritt 4, Gemeinschaftsordnung: Fenster gehen auf Kosten des jeweiligen Eigentümers, der Verkauf braucht die Zustimmung des Verwalters. Ergebnis: Du bewertest die Wohnung mit 62 m², kalkulierst Fenster und Dachanteil ein und klärst vor dem Notartermin, ob die Gemeinschaft den Spitzboden nachträglich zuordnet. ## Häufige Fehler in der Praxis - Die Wohnfläche aus dem Exposé übernehmen. Maßgeblich ist, welche Räume im Aufteilungsplan zur Einheit gehören. - Ein Sondernutzungsrecht wie Sondereigentum behandeln. Die Fläche bleibt Gemeinschaftseigentum, über Umbauten entscheidet die Gemeinschaft mit. - Nur die Teilungserklärung lesen und spätere Nachträge übersehen. Gültig ist die Fassung, die im Grundbuch steht, samt allen Änderungen. ## Häufige Fragen ### Wo bekomme ich die Teilungserklärung? Vom Verkäufer oder vom Verwalter. Liegt sie dort nicht vor, erhältst du eine Kopie beim Grundbuchamt, wenn du ein berechtigtes Interesse nachweist, etwa mit einer Vollmacht des Eigentümers. ### Kann eine Teilungserklärung geändert werden? Ja, aber nur schwer. Änderungen an der Aufteilung oder an den Miteigentumsanteilen brauchen grundsätzlich die Zustimmung aller betroffenen Eigentümer, eine notarielle Erklärung und die Eintragung im Grundbuch. ### Wie wirkt sich der Miteigentumsanteil auf das Hausgeld aus? Direkt. Ohne abweichende Regel verteilt die Gemeinschaft ihre Kosten nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 WEG). Ein im Verhältnis zur Wohnfläche hoher Anteil bedeutet dauerhaft höheres Hausgeld und höhere Sonderumlagen. ### Was gilt, wenn Aufteilungsplan und tatsächliche Nutzung voneinander abweichen? Rechtlich zählt die im Grundbuch eingetragene Aufteilung. Nutzt der Verkäufer Räume, die nicht zu seinem Sondereigentum gehören, erwirbst du daran kein Eigentum und die Gemeinschaft kann die Herausgabe verlangen. ## Verwandte Begriffe - [Due Diligence bei Immobilien](https://leverage.immo/wissen/due-diligence-immobilien/) - [Hausgeld](https://leverage.immo/wissen/hausgeld/) - [Instandhaltungsrücklage](https://leverage.immo/wissen/instandhaltungsruecklage/) - [Auflassungsvormerkung](https://leverage.immo/wissen/auflassungsvormerkung/)