Für welche Immobilien eignet sich das Ertragswertverfahren?

Für vermietete Objekte, bei denen der Ertrag im Vordergrund steht: Mehrfamilienhäuser, Anlagewohnungen und Gewerbeimmobilien. Für selbstgenutzte Einfamilienhäuser ist das Sachwertverfahren üblicher.

Was ist der Unterschied zwischen Ertragswert und Kaufpreisfaktor?

Der Kaufpreisfaktor ist eine grobe Multiplikator-Näherung. Das Ertragswertverfahren berücksichtigt zusätzlich Bodenwert, Bewirtschaftungskosten, Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer und ist deutlich genauer.

Wo finde ich den Liegenschaftszinssatz?

In den Grundstücksmarktberichten der örtlichen Gutachterausschüsse. Dort sind die aus realen Kauffällen abgeleiteten Zinssätze nach Lage und Objektart veröffentlicht.

Ertragswertverfahren: Berechnung & Beispiel

Kurz erklärt

Das Ertragswertverfahren ermittelt den Wert vermieteter Immobilien aus dem nachhaltig erzielbaren Reinertrag und dem Bodenwert.

Was ist das Ertragswertverfahren?

Das Ertragswertverfahren ist eines der drei gesetzlichen Wertermittlungsverfahren der ImmoWertV. Es bewertet eine Immobilie über den nachhaltig erzielbaren Ertrag und wird vor allem für vermietete Wohn- und Gewerbeobjekte verwendet.

Wie berechnet man den Ertragswert?

Der Ertragswert setzt sich aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert zusammen. Vom Jahresrohertrag (Nettokaltmiete) werden Bewirtschaftungskosten und die Bodenwertverzinsung abgezogen; der verbleibende Gebäudereinertrag wird mit einem Vervielfältiger kapitalisiert.

Der Vervielfältiger ergibt sich aus dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer des Gebäudes. Je länger die Restnutzungsdauer und je niedriger der Liegenschaftszins, desto höher der Ertragswert.

Was ist der Liegenschaftszinssatz?

Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert einer Immobilie marktüblich verzinst wird. Die Gutachterausschüsse leiten ihn aus tatsächlichen Kauffällen ab; er ist der zentrale Hebel im Ertragswertverfahren.

Rechenbeispiel (vereinfacht)

Jahresrohertrag 12.000 €, Bewirtschaftungskosten 2.000 € → Reinertrag 10.000 €. Bodenwert 80.000 €, Liegenschaftszins 4 % → Bodenwertverzinsung 3.200 €.

Gebäudereinertrag = 10.000 € − 3.200 € = 6.800 €. Bei Restnutzungsdauer 40 Jahre und 4 % ergibt sich ein Vervielfältiger von rund 19,8.

Gebäudeertragswert = 6.800 € × 19,8 ≈ 134.600 €. Ertragswert = 134.600 € + 80.000 € = 214.600 €.

Häufige Fehler in der Praxis

Den Bodenwert vergessen — der Ertragswert ist Bodenwert plus Gebäudeertragswert, nicht nur die kapitalisierte Miete.
Einen pauschalen Zinssatz ansetzen — der Liegenschaftszins kommt vom örtlichen Gutachterausschuss und schwankt je Lage und Objektart erheblich.
Die Restnutzungsdauer zu optimistisch ansetzen — sie bestimmt den Vervielfältiger und damit den halben Wert.

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Häufige Fragen

Für welche Immobilien eignet sich das Ertragswertverfahren?: Für vermietete Objekte, bei denen der Ertrag im Vordergrund steht: Mehrfamilienhäuser, Anlagewohnungen und Gewerbeimmobilien. Für selbstgenutzte Einfamilienhäuser ist das Sachwertverfahren üblicher.
Was ist der Unterschied zwischen Ertragswert und Kaufpreisfaktor?: Der Kaufpreisfaktor ist eine grobe Multiplikator-Näherung. Das Ertragswertverfahren berücksichtigt zusätzlich Bodenwert, Bewirtschaftungskosten, Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer und ist deutlich genauer.
Wo finde ich den Liegenschaftszinssatz?: In den Grundstücksmarktberichten der örtlichen Gutachterausschüsse. Dort sind die aus realen Kauffällen abgeleiteten Zinssätze nach Lage und Objektart veröffentlicht.