Kurz erklärt
Die Mietrendite ist das Verhältnis der Jahresnettokaltmiete zum eingesetzten Kapital und misst, wie rentabel eine vermietete Immobilie ist.
Bruttomietrendite = Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
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Was ist die Mietrendite?
Die Mietrendite gibt an, wie viel Prozent des eingesetzten Kapitals eine Immobilie jährlich über die Miete erwirtschaftet. Sie ist die gebräuchlichste Kennzahl, um die Rentabilität vermieteter Objekte zu vergleichen.
02
Wie berechnet man die Bruttomietrendite?
Bruttomietrendite = Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100. Sie ignoriert Kaufnebenkosten und laufende Kosten und ist deshalb nur ein grober erster Wert — sie fällt systematisch zu hoch aus.
03
Wie berechnet man die Nettomietrendite?
Die Nettomietrendite setzt die Jahresnettokaltmiete abzüglich der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten ins Verhältnis zum Gesamtaufwand aus Kaufpreis und Kaufnebenkosten. Sie liegt typischerweise 1 bis 2 Prozentpunkte unter der Bruttorendite und ist die ehrlichere Zahl.
Zu den nicht umlagefähigen Kosten zählen etwa Verwaltung, Instandhaltung und das Mietausfallwagnis. Die Rücklage dafür — die Instandhaltungsrücklage — schmälert die Nettorendite direkt.
Rechenbeispiel
Kaufpreis 300.000 €, Kaufnebenkosten 10 % (30.000 €), Jahresnettokaltmiete 10.800 €, nicht umlagefähige Kosten 1.800 €/Jahr.
Bruttomietrendite = 10.800 € ÷ 300.000 € × 100 = 3,6 %.
Nettomietrendite = (10.800 € − 1.800 €) ÷ 330.000 € × 100 ≈ 2,7 %.
Häufige Fehler in der Praxis
- Nur die Bruttorendite betrachten — sie blendet Kaufnebenkosten und Bewirtschaftungskosten aus.
- Die Warmmiete ansetzen — für die Rendite zählt ausschließlich die Nettokaltmiete.
- Leerstand und Mietausfallwagnis vergessen — eine Vollvermietung übers ganze Jahr ist die Ausnahme, nicht die Regel.
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Häufige Fragen
- Was ist eine gute Mietrendite?
- Das hängt stark von der Lage ab. In Metropolen sind Nettorenditen von 2 bis 3 % üblich, in der Fläche 4 bis 6 %. Höhere Rendite geht meist mit höherem Risiko und geringerer Wertentwicklung einher.
- Warum ist die Nettomietrendite wichtiger als die Bruttorendite?
- Weil die Bruttorendite Kaufnebenkosten und laufende Kosten ausblendet und die Rentabilität dadurch systematisch überzeichnet. Für eine belastbare Entscheidung zählt die Nettorendite.
- Gehört die Finanzierung in die Mietrendite?
- Nein. Die Mietrendite bewertet das Objekt unabhängig von der Finanzierung. Zinsen und Tilgung fließen erst in die Eigenkapitalrendite und den Cashflow ein.