Kurz erklärt
Der Verkehrswert ist der zu einem Stichtag am Markt erzielbare Preis einer Immobilie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr — gesetzlich definiert in § 194 BauGB.
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Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?
Der Verkehrswert ist nach § 194 BauGB der Preis, der zum Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften der Immobilie zu erzielen wäre. Er ist synonym mit dem Marktwert.
Ungewöhnliche oder persönliche Umstände — etwa ein Notverkauf oder ein Verkauf innerhalb der Familie — bleiben ausdrücklich unberücksichtigt.
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Wie wird der Verkehrswert ermittelt?
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) kennt drei Verfahren: das Vergleichswertverfahren (für Eigentumswohnungen und Grundstücke), das Ertragswertverfahren (für vermietete Objekte) und das Sachwertverfahren (für selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser).
Welches Verfahren führt, richtet sich nach der Objektart und der Datenlage. Häufig werden mehrere Verfahren gerechnet und plausibilisiert.
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Wer stellt den Verkehrswert fest?
Einen rechtssicheren Verkehrswert stellt ein öffentlich bestellter und vereidigter oder zertifizierter Sachverständiger in einem Gutachten fest. Marktwertindikationen von Banken, Maklern oder Online-Tools sind Schätzungen, kein Verkehrswertgutachten.
Wann der Verkehrswert rechtlich zählt
Für Erbschaft- und Schenkungsteuer, Scheidungen, Zwangsversteigerungen oder Erbauseinandersetzungen ist ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten oft zwingend.
Beim normalen An- und Verkauf genügt in der Regel eine Marktwertindikation — der tatsächlich vereinbarte Kaufpreis kann davon abweichen.
Häufige Fehler in der Praxis
- Verkehrswert und Beleihungswert gleichsetzen — der Beleihungswert der Bank liegt aus Sicherheitsgründen bewusst darunter.
- Eine Online-Schätzung für ein Gutachten halten — vor Gericht oder Finanzamt zählt nur das Sachverständigengutachten.
- Den Bodenrichtwert mit dem Verkehrswert verwechseln — der Bodenrichtwert ist nur ein Baustein der Bewertung.
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Verwandte Begriffe
Häufige Fragen
- Ist der Verkehrswert dasselbe wie der Marktwert?
- Ja. § 194 BauGB verwendet beide Begriffe synonym. Beide bezeichnen den zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbaren Preis.
- Was kostet ein Verkehrswertgutachten?
- Ein Vollgutachten kostet je nach Objekt und Aufwand meist zwischen 0,5 und 1,5 % des Immobilienwerts. Ein Kurzgutachten ist günstiger, aber nicht in jedem Verfahren zulässig.
- Weicht der Kaufpreis vom Verkehrswert ab?
- Häufig ja. Der Verkehrswert ist der erwartete Marktpreis; der tatsächliche Kaufpreis hängt von Verhandlung, Angebot und Nachfrage ab und kann darüber oder darunter liegen.