Kurz erklärt
Der Kaufpreisfaktor ist das Verhältnis von Kaufpreis zur Jahresnettokaltmiete und gibt an, wie viele Jahresmieten eine Immobilie kostet.
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete
Kaufpreisfaktor-Rechner
Kaufpreis und Monatskaltmiete eingeben — Faktor und Bruttomietrendite werden sofort berechnet.
Kaufpreisfaktor
27,8
Bruttomietrendite
3,6 %
10.800 € Jahresnettokaltmiete
01
Was ist der Kaufpreisfaktor?
Der Kaufpreisfaktor — auch Vervielfältiger oder Mietmultiplikator — gibt an, wie vielen Jahresnettokaltmieten der Kaufpreis einer Immobilie entspricht. Ein Faktor von 25 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 25-Fachen der Jahresmiete entspricht.
Er ist die einfachste Kennzahl, um Objekte auf einen Blick einzuordnen, bevor man in eine detaillierte Wirtschaftlichkeitsberechnung einsteigt. Als reine Einstiegsgröße ersetzt er diese aber nicht.
02
Wie berechnet man den Kaufpreisfaktor?
Teile den Kaufpreis durch die Jahresnettokaltmiete (Monatskaltmiete × 12). Der Kaufpreisfaktor ist der Kehrwert der Bruttomietrendite: Faktor 25 entspricht 4 % Bruttorendite, Faktor 20 entspricht 5 %.
Für einen ehrlicheren Wert lässt sich der Faktor auch auf den Gesamtaufwand inklusive Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) rechnen — dann steigt er entsprechend.
03
Welcher Kaufpreisfaktor ist angemessen?
In gefragten A- und B-Lagen sind Faktoren von 25 bis 35 üblich, in strukturschwachen Regionen liegt er oft bei 12 bis 18. Ein niedriger Faktor bedeutet mehr laufende Rendite, häufig aber auch schwächere Lage und geringere Wertentwicklung.
Der „richtige“ Faktor ist deshalb keine feste Zahl, sondern eine Abwägung zwischen laufendem Ertrag und erwarteter Wertsteigerung. Ein hoher Faktor in der Metropole kann sich über die Wertentwicklung rechnen, ein niedriger in der Peripherie über den Cashflow.
Rechenbeispiel
Eine Wohnung kostet 300.000 € und ist für 900 € Nettokaltmiete im Monat vermietet.
Jahresnettokaltmiete = 900 € × 12 = 10.800 €. Kaufpreisfaktor = 300.000 € ÷ 10.800 € ≈ 27,8.
Der Kaufpreis entspricht also rund 27,8 Jahresmieten — das ist eine Bruttomietrendite von etwa 3,6 %.
Häufige Fehler in der Praxis
- Die Bruttokaltmiete statt der Nettokaltmiete verwenden — umlagefähige Betriebskosten gehören nicht in die Jahresmiete.
- Die Kaufnebenkosten ignorieren — erst mit Grunderwerbsteuer, Notar und Makler ergibt sich der tatsächliche Faktor.
- Faktoren über Lagen hinweg vergleichen — ein 20er in der Peripherie ist nicht automatisch besser als ein 30er in der Metropole.
Passende Rechner
Verwandte Begriffe
Häufige Fragen
- Ist ein niedriger Kaufpreisfaktor immer besser?
- Nein. Ein niedriger Faktor bedeutet mehr laufende Rendite, steht aber oft für eine schwächere Lage mit geringerer Wertentwicklung. Cashflow und Wertsteigerung sind gegeneinander abzuwägen.
- Was ist der Unterschied zwischen Kaufpreisfaktor und Mietrendite?
- Der Kaufpreisfaktor ist der Kehrwert der Bruttomietrendite. Faktor 25 entspricht 4 % Bruttorendite. Die Mietrendite drückt dasselbe Verhältnis als Prozentwert aus.
- Rechnet man den Faktor mit oder ohne Kaufnebenkosten?
- Beides ist üblich. Der klassische Faktor nutzt den reinen Kaufpreis; aussagekräftiger für die echte Rendite ist der Faktor auf den Gesamtaufwand inklusive Nebenkosten.