Bierdeckelrechner

Was ist die Bierdeckelrechnung bei Immobilien?

Die Bierdeckelrechnung ist eine Überschlagsrechnung mit drei Zahlen: Kaufpreis, Wohnfläche und Kaltmiete. Daraus ergeben sich Bruttomietrendite, Kaufpreisfaktor, Kaufpreis pro m² und Kaltmiete pro m². Sie zeigt, ob sich ein genauerer Blick auf ein Angebot lohnt.

Alle drei Zahlen stehen in fast jedem Exposé. Kosten, Finanzierung und Steuern bleiben bewusst draußen.

Ein Faktor von 20,83 heißt: Der Kaufpreis entspricht knapp 21 Jahreskaltmieten.

Wie rechnet man die Bierdeckelrechnung?

Bruttomietrendite = Kaltmiete × 12 ÷ Kaufpreis × 100. Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ (Kaltmiete × 12). Kaufpreis pro m² = Kaufpreis ÷ Wohnfläche, Kaltmiete pro m² = Kaltmiete ÷ Wohnfläche.

Im Kopf geht es am schnellsten über den Faktor: Kaufpreis durch Jahresmiete. 200.000 € durch 9.600 € sind knapp 21. Die Rendite ist der Kehrwert: 100 ÷ 20,83 = 4,80 %.

Die beiden Quadratmeterwerte machen das Angebot vergleichbar. Den Kaufpreis pro m² hältst du gegen andere Angebote in der Lage, die Kaltmiete pro m² gegen den Mietspiegel oder vergleichbare Inserate.

Liegt die Kaltmiete pro m² deutlich über dem, was in der Lage üblich ist, beruht die Rendite auf einer Miete, die bei einer Neuvermietung womöglich nicht hält. Liegt sie deutlich darunter, kann die Miete steigen, soweit das Mietrecht es zulässt.

Was fehlt in der Bierdeckelrechnung?

Alles, was zwischen der Bruttorendite und dem liegt, was am Monatsende übrig bleibt: Kaufnebenkosten, nicht umlagefähige Nebenkosten, Instandhaltung, Leerstand, Zinsen, Tilgung und Steuern. Zwei Angebote mit gleichem Faktor können deshalb sehr unterschiedlich abschneiden.

Schon die Kaufnebenkosten verschieben das Bild. Bei 10 % Nebenkosten zahlst du für die Wohnung aus dem Beispiel 220.000 € statt 200.000 €, und die Rendite auf den Gesamtaufwand fällt von 4,80 % auf 4,36 %.

Nutz die Bierdeckelrechnung zum Aussortieren. Für Angebote, die übrig bleiben, rechnest du mit Nettomietrendite und Finanzierung weiter.