Immobilien-Wissen
Das Immobilien-Lexikon, klar erklärt.
Die wichtigsten Begriffe rund um Kauf, Bewertung und Kalkulation von Immobilien — kurz definiert, mit Rechenbeispiel und dem passenden Rechner.
Grundbegriffe
- BewirtschaftungskostenBewirtschaftungskosten sind alle laufenden Kosten des Immobilienbetriebs; renditeentscheidend ist der nicht umlagefähige Teil — Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis.
- EigenkapitalrenditeDie Eigenkapitalrendite setzt den Jahresüberschuss nach Fremdkapitalzinsen ins Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital — sie misst, wie hart dein eigenes Geld arbeitet.
- ErtragswertverfahrenDas Ertragswertverfahren ermittelt den Wert vermieteter Immobilien aus dem nachhaltig erzielbaren Reinertrag und dem Bodenwert.
- GrunderwerbsteuerDie Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer beim Immobilienkauf und beträgt je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 % des Kaufpreises.
- InstandhaltungsrücklageDie Instandhaltungsrücklage — rechtlich Erhaltungsrücklage — ist das Ansparvermögen einer Wohnungseigentümergemeinschaft für künftige Reparaturen am Gemeinschaftseigentum.
- KaufnebenkostenKaufnebenkosten sind die einmaligen Kosten zusätzlich zum Kaufpreis — Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler — und summieren sich auf etwa 5,5 bis 12 % des Kaufpreises.
- KaufpreisfaktorDer Kaufpreisfaktor ist das Verhältnis von Kaufpreis zur Jahresnettokaltmiete und gibt an, wie viele Jahresmieten eine Immobilie kostet.
- Leverage-EffektDer Leverage-Effekt (Hebeleffekt) beschreibt, wie Fremdkapital die Eigenkapitalrendite steigert, solange die Gesamtkapitalrendite über dem Fremdkapitalzins liegt.
- LiegenschaftszinssatzDer Liegenschaftszinssatz ist der von Gutachterausschüssen aus echten Kauffällen abgeleitete Zinssatz, mit dem sich Immobilienwerte marktüblich verzinsen — der zentrale Kapitalisierungsfaktor im Ertragswertverfahren.
- MietrenditeDie Mietrendite ist das Verhältnis der Jahresnettokaltmiete zum eingesetzten Kapital und misst, wie rentabel eine vermietete Immobilie ist.
- Rohertrag und ReinertragDer Rohertrag ist die Summe der marktüblich erzielbaren Erträge einer Immobilie pro Jahr, der Reinertrag ist der Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten (§ 31 ImmoWertV).
- SachwertverfahrenDas Sachwertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie aus dem Bodenwert und den altersgeminderten Herstellungskosten der Gebäude, angepasst an den Markt über den Sachwertfaktor (§§ 35 bis 39 ImmoWertV).
- VergleichswertverfahrenDas Vergleichswertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte (§§ 24 bis 26 ImmoWertV).
- Verkehrswert einer ImmobilieDer Verkehrswert ist der zu einem Stichtag am Markt erzielbare Preis einer Immobilie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr — gesetzlich definiert in § 194 BauGB.
Kalkulation
- Cashflow einer ImmobilieDer Cashflow einer Immobilie ist der Betrag, der nach nicht umlagefähigen Kosten, Zins, Tilgung und Steuern von der Miete auf deinem Konto übrig bleibt oder fehlt.
- Immobilie als KapitalanlageEine Immobilie als Kapitalanlage ist eine Wohnung oder ein Haus, das du kaufst, um es zu vermieten und über Miete, Tilgung und Wertentwicklung Vermögen aufzubauen.
- MietausfallwagnisDas Mietausfallwagnis ist ein kalkulatorischer Abschlag von der Jahresmiete für Leerstand, uneinbringliche Mietrückstände und die Kosten ihrer Rechtsverfolgung.
Ankauf
- AuflassungsvormerkungDie Auflassungsvormerkung ist ein Eintrag in Abteilung II des Grundbuchs, der den Anspruch des Käufers auf Übertragung des Eigentums nach § 883 BGB gegen spätere Verfügungen des Verkäufers sichert.
- Due Diligence bei ImmobilienDie Due Diligence ist die systematische Prüfung einer Immobilie vor dem Kauf: rechtlich, technisch, wirtschaftlich und steuerlich, anhand der Unterlagen und einer Besichtigung.
- ErbbaurechtDas Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben (§ 1 ErbbauRG), meist für mehrere Jahrzehnte und gegen einen laufenden Erbbauzins.
- Fix and FlipFix and Flip ist eine Strategie, bei der du eine sanierungsbedürftige Immobilie kaufst, aufwertest und nach wenigen Monaten mit Gewinn wieder verkaufst.
- MaklerprovisionDie Maklerprovision, auch Courtage genannt, ist die erfolgsabhängige Vergütung des Maklers, die fällig wird, wenn durch seinen Nachweis oder seine Vermittlung ein Kaufvertrag zustande kommt.
- Notarkosten beim ImmobilienkaufNotarkosten sind die gesetzlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegten Gebühren für Beurkundung und Abwicklung eines Immobilienkaufs, die sich nach dem Kaufpreis richten.
- TeilungserklärungDie Teilungserklärung ist die Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, mit der er ein Grundstück nach § 8 WEG in Miteigentumsanteile mit Sondereigentum an einzelnen Wohnungen aufteilt.
Finanzierung
- AnnuitätendarlehenEin Annuitätendarlehen ist ein Darlehen mit gleichbleibender Rate, bei dem der Zinsanteil mit jeder Zahlung sinkt und der Tilgungsanteil im gleichen Maß steigt.
- AnschlussfinanzierungDie Anschlussfinanzierung ist das neue Darlehen oder die neue Zinsvereinbarung für die Restschuld, die am Ende der Sollzinsbindung übrig ist.
- Beleihungswert und BeleihungsauslaufDer Beleihungswert ist der vorsichtig ermittelte, langfristig erzielbare Wert einer Immobilie aus Sicht der Bank. Der Beleihungsauslauf ist das Verhältnis des Darlehens zu diesem Wert.
- BereitstellungszinsenBereitstellungszinsen sind das Entgelt, das die Bank für den zugesagten, aber noch nicht abgerufenen Teil eines Darlehens verlangt.
- GrundschuldDie Grundschuld ist ein im Grundbuch eingetragenes Pfandrecht, das der Bank erlaubt, die Immobilie zu verwerten, wenn das gesicherte Darlehen nicht bedient wird.
- Kapitaldienstfähigkeit und DSCRKapitaldienstfähigkeit bedeutet, dass die laufenden Einnahmen ausreichen, um Zins und Tilgung eines Darlehens dauerhaft zu zahlen. Die DSCR misst das als Verhältnis von Überschuss zu Kapitaldienst.
- SondertilgungEine Sondertilgung ist eine Zahlung außerhalb der regulären Rate, die die Restschuld eines Darlehens sofort verringert.
- TilgungTilgung ist der Teil der Darlehensrate, der die Schuld verringert, im Unterschied zu den Zinsen, die der Preis für das geliehene Geld sind.
- Vollfinanzierung (100-%- und 110-%-Finanzierung)Bei einer Vollfinanzierung leiht dir die Bank den gesamten Kaufpreis (100 %) oder zusätzlich die Kaufnebenkosten (110 %), sodass du wenig oder kein Eigenkapital einsetzt.
- VorfälligkeitsentschädigungDie Vorfälligkeitsentschädigung ist der Schadensersatz, den die Bank verlangen kann, wenn du ein Darlehen mit festem Zins vor Ende der Zinsbindung zurückzahlst.
Steuern
- AfA bei ImmobilienDie AfA (Absetzung für Abnutzung) ist die jährliche Abschreibung, mit der du die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines vermieteten Gebäudes über seine Nutzungsdauer als Werbungskosten absetzt.
- Anschaffungsnahe HerstellungskostenAnschaffungsnahe Herstellungskosten sind Instandsetzungs- und Modernisierungskosten aus den ersten drei Jahren nach dem Kauf, die 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen und deshalb nur über die AfA absetzbar sind (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).
- Denkmal-AfADie Denkmal-AfA ist eine erhöhte Abschreibung für Sanierungskosten an Baudenkmälern: Vermieter setzen sie in zwölf Jahren vollständig ab (§ 7i EStG), Selbstnutzer zu 90 % in zehn Jahren (§ 10f EStG).
- Gewerblicher GrundstückshandelGewerblicher Grundstückshandel liegt vor, wenn An- und Verkäufe von Immobilien den Rahmen privater Vermögensverwaltung überschreiten und das Finanzamt sie deshalb als Gewerbebetrieb besteuert.
- KaufpreisaufteilungDie Kaufpreisaufteilung teilt den Gesamtkaufpreis einer Immobilie in einen Anteil für das Gebäude und einen für Grund und Boden, weil nur der Gebäudeanteil abgeschrieben werden darf.
- RestnutzungsdauerDie Restnutzungsdauer ist die Zahl der Jahre, in denen ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann.
- Spekulationssteuer bei ImmobilienSpekulationssteuer ist die Einkommensteuer auf den Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG).
- Vermögensverwaltende GmbHEine vermögensverwaltende GmbH ist eine Kapitalgesellschaft, die eigenes Vermögen wie Immobilien hält und verwaltet, ohne operativ tätig zu sein, und ihre Mieterträge bei passender Gestaltung mit rund 15,8 % versteuert.
- Werbungskosten bei VermietungWerbungskosten bei Vermietung sind alle Aufwendungen, mit denen du Mieteinnahmen erzielst, sicherst und erhältst und die du in der Anlage V von den Einnahmen abziehst (§ 9 EStG).
Vermietung
- HausgeldDas Hausgeld ist der monatliche Vorschuss, den jeder Wohnungseigentümer an die Eigentümergemeinschaft zahlt, um Betrieb, Verwaltung und Erhaltung des Gemeinschaftseigentums zu finanzieren.
- IndexmieteBei der Indexmiete ist schriftlich vereinbart, dass sich die Miete nach dem Verbraucherpreisindex für Deutschland des Statistischen Bundesamts richtet (§ 557b BGB).
- KappungsgrenzeDie Kappungsgrenze begrenzt, um wie viel die Miete im laufenden Mietverhältnis innerhalb von drei Jahren bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete steigen darf (§ 558 Abs. 3 BGB).
- MietpreisbremseDie Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei der Neuvermietung von Wohnraum in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt auf höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 556d BGB).
- NettokaltmieteDie Nettokaltmiete ist die Miete für die reine Überlassung der Wohnung, ohne Betriebskosten und ohne Heizkosten.
- Nicht umlagefähige NebenkostenNicht umlagefähige Nebenkosten sind laufende Kosten einer vermieteten Immobilie, die der Vermieter nicht auf den Mieter umlegen darf, vor allem Verwaltung, Instandhaltung und Rücklagen.
- StaffelmieteBei der Staffelmiete legt der Mietvertrag schriftlich fest, zu welchen Zeitpunkten die Miete auf welchen Betrag steigt (§ 557a BGB).
Vergleich