Kann ich Werbungskosten schon vor der ersten Vermietung absetzen?

Ja, als vorweggenommene Werbungskosten. Zinsen, Fahrten zum Objekt oder Renovierungskosten vor dem Einzug des ersten Mieters zählen, wenn die Vermietungsabsicht feststeht und sich belegen lässt.

Was gilt für Werbungskosten bei Leerstand?

Die Kosten bleiben abziehbar, solange du dich ernsthaft und nachweisbar um die Vermietung bemühst, zum Beispiel mit Inseraten oder einem Maklerauftrag. Gibst du die Vermietungsabsicht auf, endet der Abzug.

Gibt es eine Werbungskostenpauschale für Vermieter?

Nein, bei der normalen Wohnungsvermietung setzt du die tatsächlichen Kosten an. Belege musst du nicht mitschicken, aber aufbewahren, falls das Finanzamt nachfragt.

Werbungskosten bei Vermietung: Was du absetzen kannst

Kurz erklärt

Werbungskosten bei Vermietung sind alle Aufwendungen, mit denen du Mieteinnahmen erzielst, sicherst und erhältst und die du in der Anlage V von den Einnahmen abziehst (§ 9 EStG).

Einkünfte aus Vermietung = Mieteinnahmen einschließlich Umlagen − Werbungskosten

Was sind Werbungskosten bei Vermietung?

Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Mieteinnahmen (§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG). Du ziehst sie von den Einnahmen ab, versteuert wird nur der Überschuss (§ 21 EStG). Ist das Ergebnis negativ, mindert der Verlust dein übriges Einkommen.

Erklärt wird das in der Anlage V der Einkommensteuererklärung, für jedes Objekt getrennt. Es gilt das Abflussprinzip: Kosten zählen in dem Jahr, in dem du sie bezahlst (§ 11 Abs. 2 EStG). Die AfA läuft unabhängig von Zahlungen.

Welche Kosten kann ich als Vermieter absetzen?

Absetzbar sind vor allem Schuldzinsen, die AfA, Erhaltungsaufwand, Grundsteuer, Hausverwaltung, Versicherungen und die laufenden Betriebskosten. Auch Fahrten zum Objekt, Kontoführung, Inserate und Steuerberatungskosten für die Anlage V gehören dazu.

Umlagefähige Nebenkosten tauchen zweimal auf: Die Vorauszahlungen der Mieter sind Einnahmen, die Kosten selbst Werbungskosten. Bei Eigentumswohnungen ist die Zuführung zur Erhaltungsrücklage erst abziehbar, wenn die Gemeinschaft das Geld für Reparaturen ausgibt (BFH, Urteil vom 14. Januar 2025, IX R 19/24).

Größeren Erhaltungsaufwand an Wohngebäuden darfst du gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen (§ 82b EStDV). Das hilft, wenn der Abzug sonst in ein Jahr mit niedrigem Steuersatz fiele.

Kann ich Zinsen bei Vermietung absetzen?

Ja. Schuldzinsen für ein Darlehen, mit dem du die vermietete Immobilie gekauft, gebaut oder saniert hast, sind in voller Höhe Werbungskosten (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG). Die Tilgung ist nicht absetzbar, weil sie Vermögen aufbaut.

Zu den Finanzierungskosten zählen auch Bereitstellungszinsen und die Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuld. Entscheidend ist, wofür das Darlehen tatsächlich verwendet wurde. Ein Kredit auf die vermietete Wohnung, mit dem du dein Eigenheim bezahlst, führt nicht zu Werbungskosten.

Welche Kosten sind keine sofort abziehbaren Werbungskosten?

Nicht sofort abziehbar sind Anschaffungs- und Herstellungskosten: der Kaufpreis, die Kaufnebenkosten, ein Anbau und anschaffungsnahe Herstellungskosten. Sie wirken nur über die AfA. Der Anteil für Grund und Boden wirkt bei der Vermietung gar nicht.

Gekürzt wird der Abzug bei verbilligter Vermietung. Liegt die Miete unter 50 % der ortsüblichen Miete, sind die Kosten nur anteilig abziehbar, ab 66 % bleibt der volle Abzug (§ 21 Abs. 2 EStG). Dazwischen prüft das Finanzamt mit einer Totalüberschussprognose, ob die Vermietung auf Dauer einen Überschuss erwarten lässt.

Die Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten ist bei größeren Sanierungen oft strittig. Dort und bei Vermietung an Angehörige lohnt sich der Steuerberater.

Rechenbeispiel

Eine Wohnung bringt 10.800 € Kaltmiete und 2.400 € Nebenkostenvorauszahlungen im Jahr. Einnahmen = 13.200 €.

Werbungskosten: Schuldzinsen 7.000 €, AfA 4.400 €, umlagefähige Nebenkosten 2.400 €, nicht umlagefähige Kosten 900 €, eine Reparatur 1.500 €. Summe = 16.200 €.

Einkünfte = 13.200 € − 16.200 € = −3.000 €. Bei 42 % Grenzsteuersatz senkt der Verlust deine Steuer um 1.260 €. Die Tilgung von 3.500 € im selben Jahr taucht in der Rechnung nicht auf.

Häufige Fehler in der Praxis

Die gesamte Darlehensrate ansetzen. Absetzbar ist nur der Zinsanteil, nicht die Tilgung.
Das komplette Hausgeld abziehen. Die Zuführung zur Erhaltungsrücklage zählt erst, wenn die Rücklage verwendet wird.
Sanierungskosten kurz nach dem Kauf als Sofortabzug planen, ohne die 15-Prozent-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten zu prüfen.

Passende Rechner

FinanzierungsrechnerZins- und Tilgungsanteil der Finanzierung ermitteln, denn nur die Zinsen sind Werbungskosten.

Häufige Fragen

Kann ich Werbungskosten schon vor der ersten Vermietung absetzen?: Ja, als vorweggenommene Werbungskosten. Zinsen, Fahrten zum Objekt oder Renovierungskosten vor dem Einzug des ersten Mieters zählen, wenn die Vermietungsabsicht feststeht und sich belegen lässt.
Was gilt für Werbungskosten bei Leerstand?: Die Kosten bleiben abziehbar, solange du dich ernsthaft und nachweisbar um die Vermietung bemühst, zum Beispiel mit Inseraten oder einem Maklerauftrag. Gibst du die Vermietungsabsicht auf, endet der Abzug.
Gibt es eine Werbungskostenpauschale für Vermieter?: Nein, bei der normalen Wohnungsvermietung setzt du die tatsächlichen Kosten an. Belege musst du nicht mitschicken, aber aufbewahren, falls das Finanzamt nachfragt.