Gilt die 15-Prozent-Regel auch bei geerbten oder geschenkten Immobilien?

Nein. Die Regel setzt eine entgeltliche Anschaffung voraus, Erbschaft und unentgeltliche Schenkung lösen keine neue Dreijahresfrist aus. Bei einer teilentgeltlichen Übertragung, etwa gegen Schuldübernahme, kann sie anteilig greifen.

Sind anschaffungsnahe Herstellungskosten steuerlich verloren?

Nein, sie wirken nur später. Statt sofort ziehst du sie über die AfA ab, bei 2 % also über 50 Jahre. Bei einem Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist mindern sie als Teil der Herstellungskosten den Gewinn.

Zählen Schäden mit, die erst nach dem Kauf entstehen?

Kosten für einen Schaden, den ein Dritter nach dem Kauf verursacht hat, etwa ein Mieter, rechnet der Bundesfinanzhof nicht zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten (Urteil vom 9. Mai 2017, IX R 6/16). Versteckte Mängel, die beim Kauf schon vorhanden waren, zählen dagegen mit.

Wie vermeide ich anschaffungsnahe Herstellungskosten?

Indem du die Nettokosten der ersten drei Jahre unter 15 % hältst und größere Maßnahmen erst danach ausführst. Führe ab dem Kauf eine Liste aller Rechnungen mit Nettobetrag und Leistungsdatum, damit du die Grenze nicht versehentlich überschreitest.

Anschaffungsnahe Herstellungskosten: die 15-%-Regel

Kurz erklärt

Anschaffungsnahe Herstellungskosten sind Instandsetzungs- und Modernisierungskosten aus den ersten drei Jahren nach dem Kauf, die 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen und deshalb nur über die AfA absetzbar sind (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).

Grenze = 15 % × Anschaffungskosten des Gebäudes (Nettokosten der ersten drei Jahre)

Was sind anschaffungsnahe Herstellungskosten?

Anschaffungsnahe Herstellungskosten entstehen, wenn du innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung mehr als 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes für Instandsetzung und Modernisierung ausgibst, gerechnet ohne Umsatzsteuer (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Die Kosten sind dann keine sofort abziehbaren Werbungskosten mehr. Sie erhöhen die Bemessungsgrundlage der AfA.

Für Vermieter gilt die Regel über § 9 Abs. 5 Satz 2 EStG. Das Gesetz behandelt dich damit so, als hättest du das Gebäude gleich im renovierten Zustand und entsprechend teurer gekauft.

Wie wird die 15-Prozent-Grenze berechnet?

Basis sind die Anschaffungskosten des Gebäudes: Kaufpreis plus Kaufnebenkosten, abzüglich des Anteils für Grund und Boden. Dagegen stellst du die Nettobeträge aller Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen aus drei Jahren. Liegt die Summe über 15 %, sind alle diese Kosten Herstellungskosten, nicht nur der übersteigende Teil.

Die Frist beginnt taggenau mit dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten, nicht mit dem Kalenderjahr. Es kommt darauf an, wann die Arbeiten ausgeführt werden, nicht wann du die Rechnung bezahlst.

Wird die Grenze erst im dritten Jahr überschritten, ändert das Finanzamt die Bescheide der Vorjahre rückwirkend.

Welche Kosten zählen zur 15-Prozent-Grenze?

Mitgerechnet werden praktisch alle baulichen Maßnahmen am Gebäude, auch Schönheitsreparaturen wie Streichen und Tapezieren. Nicht mitgerechnet werden Erweiterungen im Sinne des § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB und Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen, etwa die Heizungswartung.

Erweiterungen wie ein Anbau oder ein Dachgeschossausbau sind ohnehin Herstellungskosten und werden abgeschrieben. Dass Schönheitsreparaturen mitzählen, hat der Bundesfinanzhof 2016 entschieden.

Bei einer Eigentumswohnung können nach Auffassung der Finanzverwaltung auch Sanierungen am Gemeinschaftseigentum dazugehören, soweit sie auf dich entfallen.

Was gilt nach Ablauf der drei Jahre?

Nach drei Jahren greift die 15-Prozent-Regel nicht mehr. Erhaltungsaufwand ist dann grundsätzlich sofort abziehbar oder lässt sich bei Wohngebäuden auf zwei bis fünf Jahre verteilen (§ 82b EStDV).

Einen Freibrief gibt es trotzdem nicht. Hebt eine Sanierung den Standard des Gebäudes deutlich an, etwa wenn Heizung, Sanitär, Elektrik und Fenster zugleich auf ein höheres Niveau gebracht werden, können Herstellungskosten nach § 255 Abs. 2 HGB vorliegen, unabhängig von jeder Frist.

Wer eine größere Sanierung um die Dreijahresgrenze herum plant, sollte Zeitplan und Abgrenzung vorab mit einem Steuerberater durchgehen.

Rechenbeispiel

Du kaufst ein Mehrfamilienhaus für 200.000 € plus 20.000 € Kaufnebenkosten. Der Gebäudeanteil beträgt 80 %, die Anschaffungskosten des Gebäudes also 176.000 €.

Grenze = 176.000 € × 15 % = 26.400 € netto.

Variante A: Du sanierst in den ersten drei Jahren für 30.000 € netto (35.700 € brutto). Die Grenze ist überschritten. Die 35.700 € werden mit 2 % abgeschrieben, das sind 714 € pro Jahr.

Variante B: Du bleibst bei 26.000 € netto (30.940 € brutto). Der Betrag ist sofort als Werbungskosten abziehbar und senkt bei 42 % Grenzsteuersatz die Steuer um rund 12.995 €.

Häufige Fehler in der Praxis

Mit Bruttobeträgen gegen die Grenze rechnen. Maßgeblich sind die Kosten ohne Umsatzsteuer.
Die 15 % auf den gesamten Kaufpreis beziehen. Basis sind nur die Anschaffungskosten des Gebäudes, ohne Grund und Boden.
Annehmen, dass nur der Betrag oberhalb der Grenze abgeschrieben wird. Bei Überschreitung werden alle einbezogenen Kosten zu Herstellungskosten.

Passende Rechner

Kaufnebenkosten-RechnerKaufnebenkosten ermitteln, die anteilig in die Anschaffungskosten des Gebäudes und damit in die 15-%-Grenze einfließen.

Häufige Fragen

Gilt die 15-Prozent-Regel auch bei geerbten oder geschenkten Immobilien?: Nein. Die Regel setzt eine entgeltliche Anschaffung voraus, Erbschaft und unentgeltliche Schenkung lösen keine neue Dreijahresfrist aus. Bei einer teilentgeltlichen Übertragung, etwa gegen Schuldübernahme, kann sie anteilig greifen.
Sind anschaffungsnahe Herstellungskosten steuerlich verloren?: Nein, sie wirken nur später. Statt sofort ziehst du sie über die AfA ab, bei 2 % also über 50 Jahre. Bei einem Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist mindern sie als Teil der Herstellungskosten den Gewinn.
Zählen Schäden mit, die erst nach dem Kauf entstehen?: Kosten für einen Schaden, den ein Dritter nach dem Kauf verursacht hat, etwa ein Mieter, rechnet der Bundesfinanzhof nicht zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten (Urteil vom 9. Mai 2017, IX R 6/16). Versteckte Mängel, die beim Kauf schon vorhanden waren, zählen dagegen mit.
Wie vermeide ich anschaffungsnahe Herstellungskosten?: Indem du die Nettokosten der ersten drei Jahre unter 15 % hältst und größere Maßnahmen erst danach ausführst. Führe ab dem Kauf eine Liste aller Rechnungen mit Nettobetrag und Leistungsdatum, damit du die Grenze nicht versehentlich überschreitest.