Kurz erklärt
Fix and Flip ist eine Strategie, bei der du eine sanierungsbedürftige Immobilie kaufst, aufwertest und nach wenigen Monaten mit Gewinn wieder verkaufst.
Gewinn vor Steuern = Verkaufspreis − Kaufpreis − Kaufnebenkosten − Sanierung − Finanzierungs- und Haltekosten − Verkaufskosten
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Was ist Fix and Flip?
Fix and Flip bedeutet: eine Immobilie unter Marktwert kaufen, sanieren („fix“) und zeitnah teurer verkaufen („flip“). Der Gewinn entsteht einmalig beim Verkauf und nicht laufend wie bei Buy and Hold.
Typische Objekte sind Wohnungen und Häuser mit Sanierungsstau, schlechtem Grundriss oder schwacher Vermarktung. Der Aufschlag beim Verkauf kommt aus der Aufwertung und aus dem günstigen Einkauf. Auf steigende Marktpreise zu setzen ist keine Kalkulation.
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Welche Kosten fallen bei einem Fix and Flip an?
Fünf Blöcke: Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Sanierung, Finanzierungs- und Haltekosten sowie Verkaufskosten. Unterschätzt werden fast immer die Haltekosten, weil sich Sanierung und Verkauf länger ziehen als geplant.
Kaufnebenkosten sind Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 %), Notar und Grundbuch sowie eine mögliche Maklerprovision. Sie fallen beim Einkauf an und sind beim Verkauf verloren, weil dein Käufer sie auf seinen Preis noch einmal zahlt.
Haltekosten sind Zinsen, Hausgeld, Versicherung und Grundsteuer für jeden Monat bis zum Geldeingang. Beim Verkauf kommen die Verkäuferprovision und bei vorzeitiger Rückzahlung eines Darlehens mit Zinsbindung eine Vorfälligkeitsentschädigung dazu.
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Wie wird der Gewinn aus einem Fix and Flip versteuert?
Verkaufst du als Privatperson innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG und wird mit deinem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. Die Zehnjahresfrist hilft beim Flip also nie.
Steuerfrei bleibt der Gewinn nur, wenn er im Kalenderjahr unter der Freigrenze von 1.000 € liegt (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG) oder du die Immobilie selbst bewohnt hast: entweder durchgehend zwischen Kauf und Verkauf oder im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG).
Wer regelmäßig flippt, wird gewerblicher Grundstückshändler. Als Indiz gilt die Drei-Objekt-Grenze aus der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs: mehr als drei verkaufte Objekte innerhalb von fünf Jahren. Dann sind die Gewinne Einkünfte aus Gewerbebetrieb (§ 15 EStG), es fällt Gewerbesteuer an und die Objekte sind Umlaufvermögen ohne Abschreibung.
Viele Flipper arbeiten deshalb von Anfang an über eine GmbH. Deren Gewinne unterliegen Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer, zusammen je nach Hebesatz rund 30 %.
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Welche Marge sollte ein Fix and Flip bringen?
Als Faustregel kalkulieren viele Flipper mit mindestens 15 bis 20 % Gewinn vor Steuern auf die Gesamtkosten. Das ist ein Erfahrungswert aus der Praxis und keine Norm: Er soll Bauverzug, Mehrkosten und einen niedrigeren Verkaufspreis abfedern.
Rechne rückwärts. Starte beim realistischen Verkaufspreis nach Sanierung, belegt durch tatsächlich verkaufte Vergleichsobjekte, und ziehe Zielgewinn und alle Kosten ab. Was übrig bleibt, ist dein maximaler Kaufpreis.
Rechenbeispiel: Wohnung kaufen, sanieren, nach neun Monaten verkaufen
Kaufpreis 200.000 €. Kaufnebenkosten: 5 % Grunderwerbsteuer (10.000 €) plus rund 2 % für Notar und Grundbuch (4.000 €), zusammen 14.000 €.
Sanierung 40.000 € plus 10 % Puffer (4.000 €) = 44.000 €. Haltekosten für neun Monate: Zinsen auf 180.000 € Darlehen zu 4,5 % (180.000 € × 4,5 % × 9 ÷ 12 = 6.075 €) plus 250 € im Monat für Hausgeld, Versicherung und Grundsteuer (2.250 €), zusammen 8.325 €.
Verkauf für 320.000 €, Verkäuferanteil der Maklerprovision 3,57 % = 11.424 €.
Gesamtkosten = 200.000 € + 14.000 € + 44.000 € + 8.325 € + 11.424 € = 277.749 €. Gewinn vor Steuern = 320.000 € − 277.749 € = 42.251 €, das sind rund 15,2 % auf die Gesamtkosten.
Vereinfacht mit 42 % Grenzsteuersatz gerechnet gehen rund 17.700 € an das Finanzamt, es bleiben etwa 24.500 €. Verkaufst du nur 5 % günstiger, also für 304.000 €, sinkt der Gewinn vor Steuern auf rund 26.800 €.
Häufige Fehler in der Praxis
- Den Verkaufspreis aus Angebotspreisen der Portale ableiten. Belastbar sind nur tatsächlich erzielte Preise sanierter Vergleichsobjekte.
- Die Sanierung ohne Puffer und ohne Zeitreserve planen. Jeder zusätzliche Monat kostet Zinsen und Hausgeld und verschiebt den Verkauf.
- Mit dem Gewinn vor Steuern planen. Innerhalb der Zehnjahresfrist geht ein großer Teil davon an das Finanzamt.
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Häufige Fragen
- Wie lange dauert ein Fix and Flip?
- Vom Notartermin beim Einkauf bis zum Geldeingang aus dem Verkauf vergehen selten weniger als sechs Monate, oft neun bis zwölf. Allein zwischen deinem Verkaufsvertrag und der Kaufpreiszahlung liegen meist mehrere Wochen.
- Wie viel Eigenkapital brauche ich für einen Fix and Flip?
- Rechne mit den Kaufnebenkosten, einem Teil des Kaufpreises und häufig der gesamten Sanierung, weil Banken Sanierungskosten nur gegen Nachweis oder gar nicht mitfinanzieren. Im Rechenbeispiel oben sind das 78.000 € plus Haltekosten.
- Fällt beim Flip zweimal Grunderwerbsteuer an?
- Du zahlst sie einmal beim Einkauf. Beim Verkauf zahlt sie dein Käufer auf den höheren Preis. Für dich ist die Steuer aus dem Einkauf trotzdem ein reiner Kostenblock, den der Verkaufspreis erst wieder verdienen muss.
- Lohnt sich Fix and Flip mit vermieteten Wohnungen?
- Selten. Der Mietvertrag geht auf den Käufer über (§ 566 BGB), eine Kernsanierung ist im bewohnten Zustand kaum möglich und Eigennutzer zahlen für vermietete Wohnungen deutlich weniger. Die meisten Flips laufen deshalb mit leeren Objekten.