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Spekulationssteuer-Rechner
Berechne, wie viel Steuer beim Verkauf einer Immobilie innerhalb von zehn Jahren anfällt.
Spekulationssteuer
33.600 €
Bei den Berechnungen handelt es sich um eine unverbindliche Indikation. Die Ergebnisse stellen keinen Finanzierungsvorschlag dar. Keine Gewähr für die Richtigkeit der Angaben. Dieses Tool ersetzt keine fundierte Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung.
Was ist die Spekulationssteuer bei Immobilien?
Spekulationssteuer nennt man die Einkommensteuer auf den Gewinn, wenn du eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkaufst (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Der Gewinn zählt dann als privates Veräußerungsgeschäft und wird mit deinem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. Nach Ablauf der zehn Jahre ist der Verkauf aus dem Privatvermögen steuerfrei.
Die Frist läuft von Kaufvertrag zu Kaufvertrag. Es zählen die Daten der notariellen Beurkundung, nicht Übergabe oder Grundbucheintrag.
Der Rechner prüft die Haltedauer, die du eingibst: Ab zehn Jahren zeigt er keine Steuer.
Wie berechnet man die Spekulationssteuer?
Steuerpflichtiger Gewinn = Verkaufspreis − Verkaufskosten − (Kaufpreis + Kaufnebenkosten − bisher abgesetzte AfA). Steuer = Gewinn × Grenzsteuersatz. Die AfA, die du während der Vermietung abgesetzt hast, erhöht also den Gewinn (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG).
Bleibt dein gesamter Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr unter 1.000 €, ist er steuerfrei (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG, seit 2024). Das ist eine Freigrenze, kein Freibetrag: Ab 1.000 € wird der ganze Gewinn besteuert, nicht nur der Teil darüber.
Der Rechner multipliziert den Gewinn mit dem Grenzsteuersatz, den du eingibst. Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer rechnet er nicht ein. Ein hoher Gewinn kann außerdem deinen Steuersatz anheben, das Ergebnis ist deshalb eine Näherung.
Wann ist der Verkauf trotz weniger als zehn Jahren steuerfrei?
Wenn du die Immobilie selbst bewohnt hast: entweder durchgehend zwischen Anschaffung und Verkauf oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Der Rechner bildet diese Ausnahme nicht ab. Trifft sie auf dich zu, fällt keine Spekulationssteuer an, auch wenn der Rechner einen Betrag zeigt.
Für vermietete Immobilien gilt die Ausnahme nicht.
Wer mehrere Objekte in kurzer Zeit verkauft, kann als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft werden. Dann gelten andere Regeln, und die Zehnjahresfrist schützt nicht mehr.
Rechenbeispiel
Kauf für 250.000 € plus 25.000 € Kaufnebenkosten, bisher abgesetzte AfA 20.000 €. Verkauf nach 5 Jahren für 340.000 €, Verkaufskosten 5.000 €.
Kaufpreis + Kaufnebenkosten − AfA: 250.000 € + 25.000 € − 20.000 € = 255.000 €.
Veräußerungsgewinn: 340.000 € − 5.000 € − 255.000 € = 80.000 €.
Steuer bei 42 % Grenzsteuersatz: 80.000 € × 42 % = 33.600 €. Gewinn nach Steuer: 46.400 €.
Begriffe aus diesem Rechner
Anleitung
So funktioniert's
Kauf eingeben
Kaufpreis, Kaufnebenkosten und die AfA, die du seit dem Kauf abgesetzt hast.
Verkauf eingeben
Verkaufspreis, Verkaufskosten, Haltedauer und dein Grenzsteuersatz.
Steuer ablesen
Du siehst den steuerpflichtigen Gewinn, die Steuer und was dir danach bleibt.
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