Wie hoch ist die Spekulationssteuer bei Immobilien?

Einen festen Satz gibt es nicht. Der Gewinn wird zu deinem übrigen Einkommen addiert und mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert, je nach Einkommen mit bis zu 45 % zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer.

Gilt die Spekulationsfrist auch für geerbte Immobilien?

Ja, aber sie beginnt nicht neu. Maßgeblich ist das Kaufdatum des Erblassers. Hat er die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft, kannst du sofort steuerfrei verkaufen.

Zahlt eine GmbH Spekulationssteuer?

Nein, § 23 EStG gilt für eine GmbH nicht. Dafür sind ihre Verkaufsgewinne unabhängig von der Haltedauer steuerpflichtig. Die Zehnjahresfrist ist ein Vorteil des Privatvermögens.

Kann ich Renovierungskosten vom Gewinn abziehen?

Nur wenn sie zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten gehören, zum Beispiel ein Anbau oder anschaffungsnahe Herstellungskosten. Normalen Erhaltungsaufwand hast du während der Vermietung bereits als Werbungskosten abgezogen.

Spekulationssteuer bei Immobilien: Frist und Berechnung

Kurz erklärt

Spekulationssteuer ist die Einkommensteuer auf den Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG).

Veräußerungsgewinn = Verkaufspreis − Veräußerungskosten − (Anschaffungskosten − abgezogene AfA)

Wann fällt Spekulationssteuer bei Immobilien an?

Spekulationssteuer fällt an, wenn du eine nicht selbst genutzte Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn verkaufst (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Der Gewinn zählt zu den sonstigen Einkünften und wird mit deinem persönlichen Steuersatz besteuert, nicht mit der Abgeltungsteuer.

Bleibt der gesamte Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften eines Jahres unter 1.000 €, ist er steuerfrei (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG, seit 2024). Das ist eine Freigrenze, kein Freibetrag: Ab 1.000 € ist der ganze Gewinn steuerpflichtig.

Wie wird die Spekulationsfrist von zehn Jahren berechnet?

Die Frist läuft vom Tag des notariellen Kaufvertrags beim Erwerb bis zum Tag des notariellen Kaufvertrags beim Verkauf. Grundbucheintragung, Kaufpreiszahlung und Übergabe spielen für die Frist keine Rolle.

Wer am 15. März 2016 gekauft hat, kann ab dem 16. März 2026 steuerfrei verkaufen. Bei Erbschaft und Schenkung läuft die Frist des Vorgängers weiter, sein Kaufdatum gilt als deines (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG).

Wie wird der Gewinn bei der Spekulationssteuer berechnet?

Der Veräußerungsgewinn ist der Verkaufspreis abzüglich der Veräußerungskosten und der Anschaffungskosten einschließlich Kaufnebenkosten. Die Anschaffungskosten werden um die AfA gekürzt, die du während der Vermietung abgezogen hast (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Die Abschreibung erhöht also den steuerpflichtigen Gewinn.

Zu den Veräußerungskosten zählen zum Beispiel die Maklerprovision und eine Vorfälligkeitsentschädigung, die durch den Verkauf ausgelöst wird.

Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften darfst du nur mit Gewinnen derselben Art verrechnen, nicht mit Mieteinkünften oder Gehalt (§ 23 Abs. 3 Satz 7 EStG).

Wann ist der Verkauf trotz kürzerer Haltedauer steuerfrei?

Steuerfrei bleibt der Verkauf, wenn du die Immobilie seit dem Kauf durchgehend selbst bewohnt hast oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Für die zweite Variante genügt ein zusammenhängender Zeitraum, der das mittlere Kalenderjahr voll umfasst und die beiden anderen Jahre jeweils berührt.

Eine vermietete Wohnung erfüllt die Ausnahme nicht. Mischfälle, etwa ein teilweise vermietetes Haus oder mehrere Verkäufe in kurzer Zeit, solltest du vor dem Notartermin mit einem Steuerberater klären. Bei mehreren Verkäufen droht zusätzlich der gewerbliche Grundstückshandel.

Rechenbeispiel

Du kaufst Anfang Januar 2019 eine Wohnung für 250.000 € plus 25.000 € Kaufnebenkosten und vermietest sie. Bei 80 % Gebäudeanteil und 2 % AfA setzt du jährlich 4.400 € ab, bis Ende 2024 also 26.400 €.

Anfang Januar 2025 verkaufst du für 360.000 €, die Veräußerungskosten betragen 6.000 €. Gewinn = 360.000 € − 6.000 € − (275.000 € − 26.400 €) = 105.400 €.

Bei 42 % Steuersatz sind das 44.268 € Einkommensteuer, dazu kommen gegebenenfalls Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Ohne die AfA-Korrektur hättest du mit 79.000 € Gewinn gerechnet.

Häufige Fehler in der Praxis

Die Frist ab Grundbucheintragung oder Übergabe rechnen. Es zählen die Daten der beiden notariellen Kaufverträge.
Die abgezogene AfA vergessen. Sie wird beim Verkauf innerhalb der Frist dem Gewinn wieder zugerechnet.
Die 1.000 € als Freibetrag verstehen. Wird die Freigrenze erreicht, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig.

Passende Rechner

Spekulationssteuer-RechnerSteuerpflichtigen Gewinn und Steuer aus Kaufpreis, Nebenkosten, abgezogener AfA, Verkaufspreis und Haltedauer berechnen.

Häufige Fragen

Wie hoch ist die Spekulationssteuer bei Immobilien?: Einen festen Satz gibt es nicht. Der Gewinn wird zu deinem übrigen Einkommen addiert und mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert, je nach Einkommen mit bis zu 45 % zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer.
Gilt die Spekulationsfrist auch für geerbte Immobilien?: Ja, aber sie beginnt nicht neu. Maßgeblich ist das Kaufdatum des Erblassers. Hat er die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft, kannst du sofort steuerfrei verkaufen.
Zahlt eine GmbH Spekulationssteuer?: Nein, § 23 EStG gilt für eine GmbH nicht. Dafür sind ihre Verkaufsgewinne unabhängig von der Haltedauer steuerpflichtig. Die Zehnjahresfrist ist ein Vorteil des Privatvermögens.
Kann ich Renovierungskosten vom Gewinn abziehen?: Nur wenn sie zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten gehören, zum Beispiel ein Anbau oder anschaffungsnahe Herstellungskosten. Normalen Erhaltungsaufwand hast du während der Vermietung bereits als Werbungskosten abgezogen.