Ab wann lohnt sich eine Immobilien-GmbH?

Eine feste Schwelle gibt es nicht. Sie lohnt sich eher bei hohem persönlichem Steuersatz, positiven steuerlichen Überschüssen und dem Plan, Gewinne langfristig zu reinvestieren. Dagegen stehen Gründungskosten, laufende Kosten und die fehlende Spekulationsfrist.

Kann ich Verluste der GmbH mit meinem Gehalt verrechnen?

Nein. Verluste bleiben in der GmbH und werden dort mit späteren Gewinnen verrechnet. Privat gehaltene Immobilien mit Anfangsverlusten senken dagegen direkt deine Einkommensteuer.

Bekommt eine GmbH schlechtere Finanzierungskonditionen?

Häufig ja. Banken verlangen bei jungen Gesellschaften meist eine persönliche Bürgschaft der Gesellschafter, und nicht jede Bank finanziert vermögensverwaltende GmbHs. Gegenüber der Bank ist die Haftungsbeschränkung damit oft aufgehoben.

Bleibt der Körperschaftsteuersatz bei 15 %?

Bis 2027 ja. Nach geltendem Recht sinkt er ab 2028 um einen Prozentpunkt pro Jahr, bis er 2032 bei 10 % liegt.

Vermögensverwaltende GmbH für Immobilien: Steuern

Kurz erklärt

Eine vermögensverwaltende GmbH ist eine Kapitalgesellschaft, die eigenes Vermögen wie Immobilien hält und verwaltet, ohne operativ tätig zu sein, und ihre Mieterträge bei passender Gestaltung mit rund 15,8 % versteuert.

Steuer auf einbehaltene Mieten = 15 % Körperschaftsteuer + 5,5 % Solidaritätszuschlag darauf = 15,825 %

Was ist eine vermögensverwaltende GmbH?

Eine vermögensverwaltende GmbH hält und verwaltet eigenes Vermögen, bei Immobilieninvestoren also Mietobjekte. Sie ist eine normale GmbH mit mindestens 25.000 € Stammkapital (§ 5 GmbHG), nur ohne operatives Geschäft. Käufer, Vermieter und Darlehensnehmer ist die Gesellschaft, nicht du persönlich.

Steuerlich erzielt sie immer Einkünfte aus Gewerbebetrieb (§ 8 Abs. 2 KStG). Sie muss Bücher führen, bilanzieren und ihren Jahresabschluss offenlegen.

Wie werden Mieteinnahmen in einer Immobilien-GmbH besteuert?

Auf den Gewinn zahlt die GmbH 15 % Körperschaftsteuer plus Solidaritätszuschlag, zusammen derzeit 15,825 %. Gewerbesteuer käme hinzu, entfällt aber auf die Mieterträge, wenn die Gesellschaft die erweiterte Grundstückskürzung nutzen kann (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG).

Zum Vergleich: Privat versteuerst du Mietüberschüsse mit deinem persönlichen Satz von bis zu 45 %. Der Vorteil der GmbH entsteht also beim Einbehalten der Gewinne. Es bleibt mehr Geld für Tilgung und weitere Käufe.

Was ist die erweiterte Grundstückskürzung?

Die erweiterte Grundstückskürzung nimmt die Erträge aus der Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes von der Gewerbesteuer aus. Voraussetzung ist, dass die GmbH ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet und nutzt. Unschädlich sind daneben nur die im Gesetz abschließend genannten Tätigkeiten, vor allem die Verwaltung eigenen Kapitalvermögens (§ 9 Nr. 1 Satz 2 und 3 GewStG).

Schon kleine schädliche Tätigkeiten können die Kürzung für das ganze Jahr kosten. Typische Auslöser sind mitvermietete Betriebsvorrichtungen, gewerbliche Zusatzleistungen und der Handel mit Objekten.

Für Stromlieferungen aus Photovoltaik oder Ladesäulen und für geringe sonstige Einnahmen von Mietern gibt es enge gesetzliche Ausnahmen.

Was passiert bei der Ausschüttung an den Gesellschafter?

Schüttet die GmbH Gewinne an dich aus, fallen darauf 25 % Abgeltungsteuer plus Solidaritätszuschlag an, zusammen 26,375 %. Mit der Steuer der GmbH ergibt das eine Gesamtbelastung von rund 38 %, bei Kirchensteuerpflicht etwas mehr.

Die GmbH passt deshalb zu Investoren, die Überschüsse über Jahre in der Gesellschaft lassen und reinvestieren. Wer von den Mieten leben will, gewinnt wenig.

Hinzu kommt: Die zehnjährige Spekulationsfrist gibt es in der GmbH nicht, Verkaufsgewinne sind immer steuerpflichtig. Wer Bestandsimmobilien aus dem Privatvermögen in die GmbH überträgt, löst in der Regel Grunderwerbsteuer und unter Umständen einen privaten Veräußerungsgewinn aus. Rechtsform, Holdingstruktur und Einbringung gehören vor dem ersten Kauf zum Steuerberater.

Rechenbeispiel

Ein Bestand wirft 40.000 € zu versteuernden Mietüberschuss pro Jahr ab.

Privat bei 42 % Grenzsteuersatz: 40.000 € × 42 % = 16.800 € Einkommensteuer, ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer.

In der GmbH mit erweiterter Kürzung: 40.000 € × 15,825 % = 6.330 €. Es bleiben 33.670 € für Tilgung und neue Objekte, 10.470 € mehr als privat.

Bei voller Ausschüttung kommen 33.670 € × 26,375 % ≈ 8.880 € hinzu. Die Gesamtsteuer liegt dann bei 15.210 € und der Vorteil schrumpft auf 1.590 €, noch vor den Kosten für Buchführung und Jahresabschluss.

Häufige Fehler in der Praxis

Mit 15,8 % rechnen und die Ausschüttung vergessen. Sobald das Geld privat ankommen soll, liegt die Gesamtbelastung bei rund 38 %.
Die erweiterte Kürzung durch Nebentätigkeiten gefährden, etwa durch mitvermietete Betriebsvorrichtungen oder gelegentlichen Objekthandel.
Bestandsimmobilien nachträglich in die GmbH übertragen, ohne Grunderwerbsteuer und Spekulationsfrist durchzurechnen.

Passende Rechner

Grunderwerbsteuer-RechnerGrunderwerbsteuer berechnen, die beim Kauf durch die GmbH oder bei der Übertragung von Bestandsobjekten anfällt.

Häufige Fragen

Ab wann lohnt sich eine Immobilien-GmbH?: Eine feste Schwelle gibt es nicht. Sie lohnt sich eher bei hohem persönlichem Steuersatz, positiven steuerlichen Überschüssen und dem Plan, Gewinne langfristig zu reinvestieren. Dagegen stehen Gründungskosten, laufende Kosten und die fehlende Spekulationsfrist.
Kann ich Verluste der GmbH mit meinem Gehalt verrechnen?: Nein. Verluste bleiben in der GmbH und werden dort mit späteren Gewinnen verrechnet. Privat gehaltene Immobilien mit Anfangsverlusten senken dagegen direkt deine Einkommensteuer.
Bekommt eine GmbH schlechtere Finanzierungskonditionen?: Häufig ja. Banken verlangen bei jungen Gesellschaften meist eine persönliche Bürgschaft der Gesellschafter, und nicht jede Bank finanziert vermögensverwaltende GmbHs. Gegenüber der Bank ist die Haftungsbeschränkung damit oft aufgehoben.
Bleibt der Körperschaftsteuersatz bei 15 %?: Bis 2027 ja. Nach geltendem Recht sinkt er ab 2028 um einen Prozentpunkt pro Jahr, bis er 2032 bei 10 % liegt.