Kann ich die AfA auch für eine selbst genutzte Immobilie ansetzen?

Nein. Die AfA setzt voraus, dass du mit dem Gebäude Einkünfte erzielst. Eine Ausnahme sind selbst genutzte Baudenkmäler und Gebäude in Sanierungsgebieten, für die § 10f EStG einen eigenen Abzug vorsieht.

Was passiert mit der AfA beim Verkauf?

Verkaufst du innerhalb von zehn Jahren, erhöht die bis dahin angesetzte AfA den steuerpflichtigen Gewinn (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Die Abschreibung ist dann nur ein Steuervorteil auf Zeit. Nach Ablauf der Spekulationsfrist bleibt sie dir endgültig.

Beginnt die AfA beim Käufer wieder von vorn?

Ja. Jeder Käufer schreibt seine eigenen Anschaffungskosten neu ab, unabhängig davon, wie viel der Verkäufer schon abgeschrieben hat. Bei Erbschaft und Schenkung führst du dagegen die AfA des Vorgängers fort (§ 11d EStDV).

Wie wird der Gebäudeanteil bestimmt?

Über die Kaufpreisaufteilung. Entweder steht sie im Kaufvertrag oder das Finanzamt ermittelt sie, meist mit der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums. Je höher der Gebäudeanteil, desto höher die AfA.

AfA bei Immobilien: Sätze, Berechnung und Beispiel

Kurz erklärt

Die AfA (Absetzung für Abnutzung) ist die jährliche Abschreibung, mit der du die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines vermieteten Gebäudes über seine Nutzungsdauer als Werbungskosten absetzt.

Jährliche AfA = Anschaffungskosten des Gebäudes × AfA-Satz

Was ist die AfA bei Immobilien?

AfA steht für Absetzung für Abnutzung. Du verteilst die Kosten des Gebäudes über die gesetzlich unterstellte Nutzungsdauer und ziehst jedes Jahr einen festen Anteil von den Mieteinnahmen ab (§ 7 Abs. 4 EStG). Abgeschrieben wird nur das Gebäude, der Grund und Boden nutzt sich steuerlich nicht ab.

Voraussetzung ist, dass du mit der Immobilie Einkünfte erzielst, also vermietest. Zur Bemessungsgrundlage gehören neben dem Kaufpreisanteil des Gebäudes auch die anteiligen Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Makler.

Kosten der Finanzierung, etwa für die Grundschuldbestellung, zählen nicht dazu. Sie sind sofort abziehbare Werbungskosten.

Wie hoch ist die AfA bei Immobilien?

Für Wohngebäude gilt die lineare AfA: 2 % pro Jahr bei Fertigstellung von 1925 bis 2022, 2,5 % bei Fertigstellung vor 1925 und 3 % bei Fertigstellung ab dem 1. Januar 2023 (§ 7 Abs. 4 EStG). Das entspricht 50, 40 und rund 33 Jahren Abschreibungsdauer.

Im Jahr des Kaufs rechnest du monatsgenau. Maßgeblich ist der Monat, in dem Besitz, Nutzen und Lasten auf dich übergehen. Bei einem Übergang am 1. Juli stehen dir im ersten Jahr 6/12 der Jahres-AfA zu.

Weist du eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nach, darfst du einen höheren Satz ansetzen (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Der Nachweis läuft in der Regel über ein Restnutzungsdauer-Gutachten.

Wann gilt die degressive AfA für Immobilien?

Die degressive AfA von 5 % gilt für neue Wohngebäude, deren Bau zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 beginnt (§ 7 Abs. 5a EStG). Die 5 % beziehen sich jedes Jahr auf den Restwert, der Abschreibungsbetrag sinkt also von Jahr zu Jahr.

Beim Kauf eines Neubaus kommt es darauf an, dass der Kaufvertrag in diesem Zeitraum geschlossen wird und du das Gebäude bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung anschaffst. Ein späterer Wechsel zur linearen AfA ist zulässig.

Was ist die Sonderabschreibung nach § 7b EStG?

Die Sonder-AfA nach § 7b EStG erlaubt für neu gebaute Mietwohnungen zusätzlich zur regulären AfA bis zu 5 % pro Jahr, im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den drei Folgejahren. Sie ist an Bedingungen geknüpft: ein hoher Energiestandard, eine Obergrenze für die Baukosten je Quadratmeter und zehn Jahre Vermietung zu Wohnzwecken.

Für Bestandsimmobilien spielt § 7b keine Rolle. Ob ein Neubauprojekt die Voraussetzungen erfüllt und wie sich lineare, degressive und Sonder-AfA kombinieren lassen, gehört zum Steuerberater. Für die Kalkulation einer Bestandswohnung reichen die Grundregeln oben.

Rechenbeispiel

Du kaufst eine Wohnung von 1995 für 300.000 €. Die Kaufnebenkosten betragen 30.000 €, der Gebäudeanteil liegt bei 75 %.

Bemessungsgrundlage = 330.000 € × 75 % = 247.500 €. Jährliche AfA = 247.500 € × 2 % = 4.950 €.

Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % senkt das deine Einkommensteuer um 4.950 € × 42 % = 2.079 € pro Jahr. Gehen Nutzen und Lasten am 1. Juli über, sind es im ersten Jahr 4.950 € × 6/12 = 2.475 € AfA.

Häufige Fehler in der Praxis

Den gesamten Kaufpreis abschreiben. Der Anteil für Grund und Boden muss vorher herausgerechnet werden.
Die Kaufnebenkosten vergessen. Grunderwerbsteuer, Notar und Makler erhöhen anteilig die Bemessungsgrundlage.
Im Kaufjahr die volle Jahres-AfA ansetzen, obwohl Nutzen und Lasten erst im Lauf des Jahres übergegangen sind.

Passende Rechner

AfA-RechnerJährliche Abschreibung und Steuerwirkung aus Kaufpreis, Gebäudeanteil, AfA-Satz und Grenzsteuersatz berechnen.

Häufige Fragen

Kann ich die AfA auch für eine selbst genutzte Immobilie ansetzen?: Nein. Die AfA setzt voraus, dass du mit dem Gebäude Einkünfte erzielst. Eine Ausnahme sind selbst genutzte Baudenkmäler und Gebäude in Sanierungsgebieten, für die § 10f EStG einen eigenen Abzug vorsieht.
Was passiert mit der AfA beim Verkauf?: Verkaufst du innerhalb von zehn Jahren, erhöht die bis dahin angesetzte AfA den steuerpflichtigen Gewinn (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Die Abschreibung ist dann nur ein Steuervorteil auf Zeit. Nach Ablauf der Spekulationsfrist bleibt sie dir endgültig.
Beginnt die AfA beim Käufer wieder von vorn?: Ja. Jeder Käufer schreibt seine eigenen Anschaffungskosten neu ab, unabhängig davon, wie viel der Verkäufer schon abgeschrieben hat. Bei Erbschaft und Schenkung führst du dagegen die AfA des Vorgängers fort (§ 11d EStDV).
Wie wird der Gebäudeanteil bestimmt?: Über die Kaufpreisaufteilung. Entweder steht sie im Kaufvertrag oder das Finanzamt ermittelt sie, meist mit der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums. Je höher der Gebäudeanteil, desto höher die AfA.