AfA-Rechner für Immobilien

Wie berechnet man die AfA bei einer Immobilie?

Jährliche AfA = Bemessungsgrundlage × AfA-Satz. Die Bemessungsgrundlage ist der Gebäudeanteil an Kaufpreis plus Kaufnebenkosten, denn Grund und Boden nutzt sich nicht ab und wird nicht abgeschrieben. Bei 264.000 € Bemessungsgrundlage und 2 % sind das 5.280 € pro Jahr.

Absetzen kannst du die AfA nur bei Immobilien, mit denen du Einkünfte erzielst, also bei vermieteten. Sie zählt zu den Werbungskosten (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG) und mindert deine Einkünfte aus Vermietung, ohne dass Geld abfließt.

Der Rechner zeigt Bemessungsgrundlage, AfA pro Jahr und pro Monat sowie die jährliche Steuerminderung: AfA × Grenzsteuersatz.

Welcher AfA-Satz gilt für meine Immobilie?

Das hängt vom Jahr der Fertigstellung ab (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG): 2,5 % für Gebäude, die vor 1925 fertiggestellt wurden, 2 % bei Fertigstellung von 1925 bis 2022 und 3 % bei Fertigstellung ab 2023. Maßgeblich ist das Jahr der Fertigstellung, nicht das Kaufjahr.

Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer, darfst du nach ihr abschreiben (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Der Satz ist dann 100 ÷ Restnutzungsdauer in Jahren, bei 25 Jahren also 4 %. Die kürzere Nutzungsdauer musst du dem Finanzamt nachweisen, in der Regel mit einem Gutachten. Im Rechner wählst du dafür die eigene Restnutzungsdauer.

Wie viel Steuern spart die AfA?

Steuerersparnis = AfA × Grenzsteuersatz. Bei 5.280 € AfA und 42 % sind das 2.217,60 € im Jahr. Der Rechner zeigt den Betrag als „Weniger Steuer pro Jahr“.

Über die Höhe entscheidet der Gebäudeanteil. Die 80 % im Rechner sind ein Startwert, in Lagen mit hohen Bodenpreisen liegt er oft deutlich darunter. Im Beispiel bedeuten 10 Prozentpunkte weniger Gebäudeanteil 660 € weniger AfA und 277,20 € weniger Steuerersparnis pro Jahr.

Verkaufst du innerhalb von zehn Jahren, ist die Ersparnis nicht endgültig: Die abgesetzte AfA erhöht dann den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Im Jahr des Kaufs gibt es die AfA außerdem nur anteilig für die Monate ab Anschaffung, der Rechner zeigt ein volles Jahr.