Kurz erklärt
Die Denkmal-AfA ist eine erhöhte Abschreibung für Sanierungskosten an Baudenkmälern: Vermieter setzen sie in zwölf Jahren vollständig ab (§ 7i EStG), Selbstnutzer zu 90 % in zehn Jahren (§ 10f EStG).
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Wie hoch ist die Denkmal-AfA?
Vermieter schreiben begünstigte Sanierungskosten acht Jahre lang mit 9 % und vier weitere Jahre mit 7 % ab, zusammen 100 % in zwölf Jahren (§ 7i EStG). Selbstnutzer ziehen zehn Jahre lang je 9 % als Sonderausgaben ab (§ 10f EStG).
Bei 200.000 € Sanierungskosten sind das für Vermieter acht Jahre je 18.000 € und vier Jahre je 14.000 €. Der Kaufpreisanteil der Altbausubstanz fällt nicht darunter, er wird normal linear abgeschrieben.
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Welche Voraussetzungen gelten für die Denkmal-AfA?
Das Gebäude muss nach Landesrecht ein Baudenkmal sein, und die Arbeiten müssen vor Beginn mit der Denkmalbehörde abgestimmt werden. Die Behörde bescheinigt anschließend die begünstigten Kosten. Ohne diese Bescheinigung gibt es keine erhöhte AfA.
Begünstigt sind beim Kauf nur Maßnahmen nach Abschluss des Kaufvertrags. Wer ein fertig saniertes Denkmal kauft, bekommt die Denkmal-AfA nicht. Bei Bauträgermodellen sollte ein Steuerberater prüfen, wie der Kaufpreis auf Grundstück, Altbau und Sanierung verteilt ist.
Häufige Fehler in der Praxis
- Mit den Arbeiten beginnen, bevor die Denkmalbehörde zugestimmt hat. Die Abstimmung lässt sich nicht nachholen.
- Den gesamten Kaufpreis erhöht abschreiben wollen. Begünstigt ist nur der bescheinigte Sanierungsaufwand.
- Einen überhöhten Kaufpreis mit dem Steuervorteil rechtfertigen. Miete und Lage müssen das Objekt auch ohne Denkmal-AfA tragen.
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Verwandte Begriffe
Häufige Fragen
- Kann ich Denkmal-AfA und lineare AfA kombinieren?
- Ja. Die Sanierungskosten laufen über § 7i EStG, der Gebäudeanteil des Kaufpreises über die lineare AfA mit 2 % oder 2,5 %.
- Gilt die erhöhte Abschreibung auch in Sanierungsgebieten?
- Ja. § 7h EStG gewährt dieselben Sätze für Gebäude in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten, wenn die Gemeinde die Maßnahmen bescheinigt.
- Was passiert mit der Denkmal-AfA beim Verkauf innerhalb von zehn Jahren?
- Die abgezogene Abschreibung erhöht den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn, auch die erhöhte nach § 7i EStG (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG).