Kurz erklärt
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist der Schadensersatz, den die Bank verlangen kann, wenn du ein Darlehen mit festem Zins vor Ende der Zinsbindung zurückzahlst.
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Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?
Die Vorfälligkeitsentschädigung ersetzt der Bank den Schaden, der ihr durch die vorzeitige Rückzahlung eines festverzinslichen Darlehens entsteht. Die Bank hat mit deinen Zinsen bis zum Ende der Zinsbindung kalkuliert und kann das zurückgezahlte Geld oft nur zu einem niedrigeren Zins wieder anlegen.
Die Rechtsgrundlage steht in § 490 Abs. 2 Satz 3 BGB und für Verbraucherdarlehen in § 502 BGB. Die für Ratenkredite geltenden Obergrenzen von 1 % und 0,5 % des zurückgezahlten Betrags gelten bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen nicht (§ 502 Abs. 3 BGB).
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Wann darf ich ein Darlehen vorzeitig zurückzahlen?
Während der Zinsbindung hast du ein Kündigungsrecht, wenn du ein berechtigtes Interesse hast, vor allem beim Verkauf der beliehenen Immobilie (§ 490 Abs. 2 BGB). Die Frist beträgt drei Monate, frühestens sechs Monate nach vollständiger Auszahlung. Die Bank kann dann eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
Der Wunsch nach einem günstigeren Zins bei einer anderen Bank ist kein berechtigtes Interesse. In diesem Fall bist du auf die Zustimmung der Bank angewiesen, die ihren Preis dafür frei verhandeln kann.
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Wie wird die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet?
Die Bank vergleicht die Zinsen, die du bis zum Ende der Zinsbindung gezahlt hättest, mit dem Ertrag einer Wiederanlage in Hypothekenpfandbriefen gleicher Laufzeit. Die Differenz wird auf den Rückzahlungstag abgezinst. Abzuziehen sind ersparte Risiko- und Verwaltungskosten.
Dieses Verfahren heißt Aktiv-Passiv-Methode und geht auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zurück. Vereinbarte Sondertilgungsrechte muss die Bank zu deinen Gunsten einrechnen. Gerechnet wird höchstens bis zu dem Tag, an dem du nach § 489 BGB ohnehin kündigen könntest.
Die Entschädigung ist hoch, wenn dein Vertragszins deutlich über dem aktuellen Marktzins liegt und die Zinsbindung noch lange läuft. Liegt der Marktzins über deinem Vertragszins, hat die Bank kaum Schaden und die Entschädigung fällt gering aus.
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Wann fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an?
Keine Entschädigung fällt an, wenn du nach zehn Jahren mit sechs Monaten Frist kündigst (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB), wenn du zum Ende der Zinsbindung zurückzahlst oder wenn das Darlehen variabel verzinst ist (§ 489 Abs. 2 BGB).
Bei Verbraucherdarlehen ist der Anspruch außerdem ausgeschlossen, wenn die Angaben im Vertrag zu Laufzeit, Kündigungsrecht oder Berechnung der Entschädigung unzureichend sind (§ 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Eine Prüfung der Vertragsunterlagen kann sich bei hohen Beträgen lohnen.
Kündigt die Bank selbst, etwa wegen Zahlungsverzugs, kann sie bei Verbraucherdarlehen keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, sondern nur den Verzugsschaden.
Rechenbeispiel (Überschlag)
Restschuld 150.000 €, Vertragszins 3,5 %, Restlaufzeit der Zinsbindung 4 Jahre. Die Bank kann das Geld für 4 Jahre zu 2,0 % wieder anlegen (Beispielwerte).
Zinsdifferenz = 3,5 % − 2,0 % = 1,5 Prozentpunkte. Grober Zinsschaden = 150.000 € × 1,5 % × 4 Jahre = 9.000 €.
Dieser Wert ist eine Obergrenze. Die tatsächliche Entschädigung liegt darunter, weil die Restschuld durch die laufende Tilgung gesunken wäre, die Beträge abgezinst werden und die Bank ersparte Risiko- und Verwaltungskosten abziehen muss.
Für den Verkauf heißt das: Bei 150.000 € Restschuld fließen der Bank im ungünstigen Fall rund 159.000 € aus dem Kaufpreis zu. Dieser Betrag gehört in die Rechnung, bevor du einen Mindestpreis festlegst.
Häufige Fehler in der Praxis
- Den Verkaufserlös ohne Vorfälligkeitsentschädigung kalkulieren. Bei Fix and Flip mit kurzer Haltedauer kann sie den Gewinn spürbar drücken.
- Die Berechnung der Bank ungeprüft akzeptieren. Fehler bei Wiederanlagezins, Sondertilgungsrechten oder Kostenabzug kommen vor.
- Bei geplanter kurzer Haltedauer eine lange Zinsbindung abschließen, statt ein variables Darlehen oder eine kurze Bindung zu wählen.
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Verwandte Begriffe
Häufige Fragen
- Kann ich die Vorfälligkeitsentschädigung umgehen, wenn ich verkaufe?
- Zwei Wege sind möglich, beide brauchen die Zustimmung der Bank. Beim Pfandtausch besichert ein anderes, gleichwertiges Objekt das Darlehen weiter. Bei der Schuldübernahme tritt der Käufer in deinen Darlehensvertrag ein.
- Was ist der Unterschied zur Nichtabnahmeentschädigung?
- Die Nichtabnahmeentschädigung fällt an, wenn du ein zugesagtes Darlehen gar nicht erst abrufst, etwa weil der Kauf platzt. Die Vorfälligkeitsentschädigung betrifft ein bereits ausgezahltes Darlehen. Die Berechnung folgt in beiden Fällen dem gleichen Prinzip.
- Darf die Bank zusätzlich eine Bearbeitungsgebühr verlangen?
- Der Verwaltungsaufwand der vorzeitigen Abwicklung kann Teil des Schadens sein. Ein pauschales Entgelt allein für das Ausrechnen der Entschädigung ist nach der Rechtsprechung gegenüber Verbrauchern angreifbar. Lass dir die Positionen einzeln ausweisen.