Kurz erklärt
Die Grundschuld ist ein im Grundbuch eingetragenes Pfandrecht, das der Bank erlaubt, die Immobilie zu verwerten, wenn das gesicherte Darlehen nicht bedient wird.
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Was ist eine Grundschuld?
Eine Grundschuld belastet ein Grundstück so, dass an den Berechtigten eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist (§ 1191 Abs. 1 BGB). In der Praxis sichert sie das Darlehen der Bank. Zahlst du nicht, kann die Bank die Zwangsversteigerung betreiben.
Die Grundschuld steht in Abteilung III des Grundbuchs. Ihr Rang entscheidet, wer bei einer Verwertung zuerst Geld bekommt. Die finanzierende Bank verlangt deshalb fast immer den ersten Rang.
In der Bestellungsurkunde unterwirfst du dich üblicherweise der sofortigen Zwangsvollstreckung. Die Bank braucht dann kein Gerichtsurteil, um zu vollstrecken. Die eingetragenen Grundschuldzinsen von oft 12 bis 18 % zahlst du nicht. Sie erweitern nur den Sicherungsrahmen der Bank für den Verwertungsfall.
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Was ist der Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek?
Die Hypothek ist an eine bestimmte Forderung gebunden und sinkt mit jeder Tilgung (§ 1113 BGB). Die Grundschuld besteht unabhängig vom Darlehen in voller Höhe weiter, auch wenn das Darlehen längst zurückgezahlt ist.
Diese Unabhängigkeit macht die Grundschuld flexibel und ist der Grund, warum Banken heute fast nur noch Grundschulden verwenden. Umgangssprachlich heißt das Immobiliendarlehen trotzdem oft Hypothek.
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Was regelt die Zweckerklärung?
Die Zweckerklärung, auch Sicherungsabrede genannt, ist der Vertrag zwischen dir und der Bank, der festlegt, welche Forderungen die Grundschuld sichert. Erst sie verbindet die abstrakte Grundschuld mit deinem Darlehen.
Eine enge Zweckerklärung nennt ein bestimmtes Darlehen. Eine weite sichert alle gegenwärtigen und künftigen Forderungen der Bank gegen dich. Bei mehreren Objekten und Darlehen bei derselben Bank kann eine weite Zweckerklärung dazu führen, dass ein Objekt für die Schulden eines anderen haftet. Lies sie vor der Unterschrift.
Aus der Sicherungsabrede folgt auch dein Anspruch auf Rückgewähr: Ist alles getilgt, muss die Bank die Grundschuld freigeben.
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Was kostet die Bestellung einer Grundschuld?
Es fallen Gebühren für den Notar und für die Eintragung im Grundbuch an. Beide richten sich nach der Höhe der Grundschuld und stehen im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Für eine Grundschuld über 300.000 € sind es zusammen rund 1.400 bis 1.500 €.
Die Kosten gehören zu den Kaufnebenkosten und kommen zu den Notar- und Grundbuchkosten für den Kaufvertrag hinzu. Bei vermieteten Objekten sind sie als Finanzierungskosten sofort abziehbare Werbungskosten.
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Kann man eine Grundschuld wiederverwenden oder löschen?
Beides geht. Weil die Grundschuld nach der Tilgung bestehen bleibt, kann sie ein neues Darlehen sichern, bei derselben Bank mit einer neuen Zweckerklärung, bei einer anderen Bank durch Abtretung. Für die Löschung brauchst du eine Löschungsbewilligung der Bank und einen notariell beglaubigten Antrag.
Löschen kostet erneut Notar- und Grundbuchgebühren, allerdings weniger als die Bestellung. Wer weitere Finanzierungen plant, lässt die Grundschuld meist stehen. Beim Verkauf verlangt der Käufer in der Regel ein lastenfreies Grundbuch. Die Löschung wird dann über den Kaufvertrag abgewickelt.
Rechenbeispiel
Grundschuld über 300.000 €. Die volle Gebühr nach GNotKG beträgt bei diesem Wert 635 €.
Notar: 635 € zuzüglich 19 % Umsatzsteuer = rund 756 €, dazu Auslagen. Grundbuchamt: 635 € für die Eintragung. Zusammen rund 1.400 bis 1.500 €, also knapp 0,5 % des Grundschuldbetrags.
Zehn Jahre später ist das Darlehen auf 180.000 € getilgt. Die Grundschuld steht weiter mit 300.000 € im Grundbuch. Es sind 120.000 € Sicherungsrahmen frei.
Diesen Rahmen kannst du für ein neues Darlehen nutzen, etwa für eine Sanierung oder als Eigenkapitalersatz für den nächsten Kauf. Ob die Bank ihn ausschöpft, hängt vom aktuellen Beleihungswert und von deiner Kapitaldienstfähigkeit ab.
Häufige Fehler in der Praxis
- Die Grundschuld nach der Tilgung reflexhaft löschen lassen und bei der nächsten Finanzierung die Bestellkosten noch einmal zahlen.
- Eine weite Zweckerklärung unterschreiben, ohne zu prüfen, welche anderen Verbindlichkeiten damit auf dem Objekt lasten.
- Glauben, mit der letzten Rate sei das Grundbuch automatisch frei. Die Grundschuld bleibt eingetragen, bis du die Löschung beantragst.
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Verwandte Begriffe
Häufige Fragen
- Was ist der Unterschied zwischen Buchgrundschuld und Briefgrundschuld?
- Die Buchgrundschuld existiert nur als Eintrag im Grundbuch. Bei der Briefgrundschuld stellt das Grundbuchamt zusätzlich einen Grundschuldbrief aus, mit dem sie sich ohne Grundbucheintrag abtreten lässt. Banken verwenden überwiegend die Buchgrundschuld.
- Was ist eine Eigentümergrundschuld?
- Eine Grundschuld, die dem Eigentümer selbst zusteht (§ 1196 BGB). Sie entsteht zum Beispiel, wenn die Bank die Grundschuld nach der Tilgung an dich zurücküberträgt. Du hältst damit eine Rangstelle frei, die du später an einen Kreditgeber abtreten kannst.
- Kann die Bank die Grundschuld verkaufen?
- Sie kann sie zusammen mit dem Darlehen abtreten. Seit 2008 kannst du dem Erwerber alle Einreden aus dem Sicherungsvertrag entgegenhalten, etwa dass das Darlehen bereits getilgt ist (§ 1192 Abs. 1a BGB).
- Muss die Grundschuld so hoch sein wie das Darlehen?
- Üblich ist die Höhe des Darlehens. Manche Banken verlangen mehr, wenn sie auch Nebenforderungen absichern wollen. Eine höhere Grundschuld verursacht höhere Gebühren, lässt aber Raum für spätere Darlehen.