Kurz erklärt
Die Auflassungsvormerkung ist ein Eintrag in Abteilung II des Grundbuchs, der den Anspruch des Käufers auf Übertragung des Eigentums nach § 883 BGB gegen spätere Verfügungen des Verkäufers sichert.
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Was ist eine Auflassungsvormerkung?
Die Auflassungsvormerkung, auch Eigentumsvormerkung genannt, reserviert das Grundstück im Grundbuch für den Käufer. Sie sichert seinen Anspruch auf Eigentumsübertragung aus dem Kaufvertrag (§ 883 Abs. 1 BGB), bis er als Eigentümer eingetragen ist.
Der Hintergrund: Eigentum an einem Grundstück geht erst mit der Eintragung im Grundbuch über (§ 873 BGB), nicht mit der Unterschrift beim Notar. „Auflassung“ heißt die Einigung von Verkäufer und Käufer über den Eigentumsübergang (§ 925 BGB). Die Vormerkung überbrückt die Zeit dazwischen.
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Wovor schützt die Auflassungsvormerkung?
Vor einem zweiten Verkauf, vor neuen Belastungen, vor Pfändungen durch Gläubiger des Verkäufers und vor dessen Insolvenz. Verfügungen nach der Eintragung sind dem Käufer gegenüber unwirksam, soweit sie seinen Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würden (§ 883 Abs. 2 BGB).
Das gilt auch für Verfügungen im Wege der Zwangsvollstreckung. Trägt ein Gläubiger nach der Vormerkung eine Zwangshypothek ein, kann der Käufer deren Löschung verlangen (§ 888 BGB).
Wird der Verkäufer insolvent, muss der Insolvenzverwalter den vorgemerkten Anspruch erfüllen (§ 106 InsO). Ohne Vormerkung wäre der Käufer nur einer von vielen Gläubigern.
Die Vormerkung sperrt das Grundbuch nicht. Spätere Eintragungen bleiben möglich, sie setzen sich aber gegen den vorgemerkten Käufer nicht durch. Maßgeblich ist der Rang (§ 883 Abs. 3 BGB).
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Wann wird die Auflassungsvormerkung eingetragen?
Der Notar beantragt sie direkt nach der Beurkundung des Kaufvertrags. Der Verkäufer bewilligt sie im Vertrag (§ 885 BGB). Bis das Grundbuchamt sie eingetragen hat, vergehen je nach Amt einige Tage bis mehrere Wochen.
Die eingetragene Vormerkung ist in praktisch jedem Kaufvertrag eine Voraussetzung für die Kaufpreisfälligkeit. Weitere übliche Voraussetzungen sind der Verzicht der Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht und die Unterlagen zur Löschung alter Grundschulden. Liegt alles vor, verschickt der Notar die Fälligkeitsmitteilung.
Zahle nie vor dieser Mitteilung. Erst sie bestätigt, dass dein Geld gegen eine gesicherte Rechtsposition fließt.
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Was kostet eine Auflassungsvormerkung?
Das Grundbuchamt berechnet für die Eintragung eine halbe Gebühr nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (Nr. 14150 KV GNotKG), also halb so viel wie für die spätere Eigentumsumschreibung. Die Höhe richtet sich nach dem Kaufpreis.
Die Kosten trägt üblicherweise der Käufer. Sie sind Teil des Grundbuchanteils an den Kaufnebenkosten und in der Faustregel von rund 0,5 % des Kaufpreises für das Grundbuch enthalten. Mit der Umschreibung wird die Vormerkung gegen eine kleine Festgebühr wieder gelöscht.
Fallbeispiel: Vom Notartermin bis zur Umschreibung
Du kaufst ein Mehrfamilienhaus für 280.000 €.
Schritt 1: Am 12. März wird der Kaufvertrag beurkundet. Der Notar beantragt am selben Tag die Vormerkung.
Schritt 2: Am 2. April trägt das Grundbuchamt sie in Abteilung II ein. Bei 280.000 € beträgt eine volle Gebühr nach Tabelle B des GNotKG 585 €, die Vormerkung kostet also 292,50 €.
Schritt 3: Am 20. April lässt ein Gläubiger des Verkäufers eine Zwangshypothek eintragen. Sie steht im Rang nach deiner Vormerkung und ist dir gegenüber unwirksam.
Schritt 4: Am 5. Mai liegen alle Fälligkeitsvoraussetzungen vor, der Notar verschickt die Fälligkeitsmitteilung und du zahlst den Kaufpreis.
Schritt 5: Nach Zahlung der Grunderwerbsteuer und Bestätigung des Kaufpreiseingangs beantragt der Notar die Umschreibung. Im Juli stehst du als Eigentümer im Grundbuch, die Vormerkung und die Zwangshypothek werden gelöscht.
Ohne Vormerkung hättest du in Schritt 3 ein belastetes Grundstück erworben oder um dein Geld gestritten.
Häufige Fehler in der Praxis
- Die Vormerkung mit dem Eigentum verwechseln. Eigentümer wirst du erst mit der Umschreibung in Abteilung I des Grundbuchs.
- Den Kaufpreis zahlen, bevor die Fälligkeitsmitteilung des Notars da ist. Ohne eingetragene Vormerkung ist die Zahlung ungesichert.
- Annehmen, die Vormerkung schütze vor älteren Lasten. Rechte, die vor ihr im Grundbuch stehen, bleiben wirksam und müssen im Kaufvertrag geregelt werden.
Verwandte Begriffe
Häufige Fragen
- Wie lange bleibt die Auflassungsvormerkung im Grundbuch?
- Bis zur Eigentumsumschreibung. Der Notar beantragt ihre Löschung zusammen mit deiner Eintragung als Eigentümer, sofern zwischenzeitlich keine Rechte ohne deine Zustimmung eingetragen wurden.
- Kann ich auf die Auflassungsvormerkung verzichten?
- Rechtlich ja, sinnvoll ist es fast nie. Verzichtet wird gelegentlich bei Verkäufen innerhalb der Familie, um Gebühren zu sparen. Bei jedem Kauf von Dritten ist die Ersparnis im Verhältnis zum Risiko verschwindend klein.
- Was passiert mit der Vormerkung, wenn der Kaufvertrag scheitert?
- Sie muss gelöscht werden, und dafür braucht es die Bewilligung des Käufers. Kaufverträge enthalten deshalb meist eine Regelung, nach der der Notar die Löschung veranlassen kann, wenn der Käufer nicht zahlt und der Verkäufer zurücktritt.
- Kann die Bank ihre Grundschuld trotz Vormerkung eintragen?
- Ja. Der Verkäufer bevollmächtigt dich im Kaufvertrag, das Grundstück schon vor der Umschreibung mit deiner Finanzierungsgrundschuld zu belasten. Ohne diese Belastungsvollmacht könnte die Bank den Kaufpreis nicht auszahlen.