Kurz erklärt
Notarkosten sind die gesetzlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegten Gebühren für Beurkundung und Abwicklung eines Immobilienkaufs, die sich nach dem Kaufpreis richten.
Faustregel: Notar ≈ 1,5 % + Grundbuch ≈ 0,5 % des Kaufpreises
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Wie hoch sind die Notarkosten beim Hauskauf?
Als Faustregel rechnest du mit rund 1,5 % des Kaufpreises für den Notar und rund 0,5 % für das Grundbuchamt, zusammen etwa 2 %. Das ist ein Näherungswert zur Planung. Die tatsächliche Rechnung folgt der Gebührentabelle des GNotKG und liegt bei höheren Kaufpreisen oft darunter.
Der Grund ist die degressive Tabelle: Die Gebühr steigt langsamer als der Kaufpreis. Bei kleinen Kaufpreisen liegt der Prozentsatz über der Faustregel, bei großen darunter. Eine Grundschuld für die Finanzierung erhöht die Kosten, weil sie eigene Gebühren bei Notar und Grundbuchamt auslöst.
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Wie werden Notarkosten nach dem GNotKG berechnet?
Jede Tätigkeit des Notars hat im Kostenverzeichnis des GNotKG einen Gebührensatz, zum Beispiel 2,0 für die Beurkundung eines Kaufvertrags. Dieser Satz wird mit der Gebühr aus Tabelle B multipliziert, die sich aus dem Geschäftswert ergibt, beim Kauf also aus dem Kaufpreis.
Bei einem Geschäftswert über 290.000 € bis 320.000 € beträgt eine volle Gebühr 635 €. Die Beurkundung des Kaufvertrags kostet damit 2,0 × 635 € = 1.270 €. Hinzu kommen Auslagen und 19 % Umsatzsteuer.
Das Grundbuchamt rechnet nach demselben Prinzip und derselben Tabelle: eine volle Gebühr für die Eigentumsumschreibung, eine halbe für die Auflassungsvormerkung, eine volle für die Eintragung einer Grundschuld. Auf Gerichtsgebühren fällt keine Umsatzsteuer an.
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Was ist in den Notarkosten enthalten?
Drei Blöcke: die Beurkundung des Kaufvertrags samt Entwurf und Beratung, der Vollzug und die Betreuung der Abwicklung sowie die Bestellung der Grundschuld, wenn du finanzierst.
Zur Beurkundung gehören der Vertragsentwurf, Änderungen und der Termin. Verbraucher sollen den Entwurf in der Regel zwei Wochen vorher erhalten (§ 17 Abs. 2a BeurkG).
Vollzug und Betreuung meinen die Arbeit danach: Genehmigungen und den Vorkaufsrechtsverzicht der Gemeinde einholen, die Löschung alter Grundschulden vorbereiten, die Fälligkeit des Kaufpreises mitteilen und die Umschreibung überwachen. Dafür fallen eine Vollzugsgebühr und eine Betreuungsgebühr von jeweils bis zu 0,5 an.
Die Grundschuldbestellung ist eine eigene Urkunde mit eigenem Geschäftswert, nämlich dem Nennbetrag der Grundschuld.
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Wer zahlt die Notarkosten beim Immobilienkauf?
Der Käufer. Nach § 448 Abs. 2 BGB trägt er die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags, der Auflassung und der Eintragung ins Grundbuch. Die Löschung alter Grundschulden zahlt üblicherweise der Verkäufer.
Gegenüber dem Notar haften trotzdem beide Vertragsparteien als Gesamtschuldner (§§ 30, 32 GNotKG). Zahlt der Käufer nicht, kann sich der Notar an den Verkäufer halten.
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Kann man Notarkosten sparen oder verhandeln?
Verhandeln nicht. Notare dürfen von den gesetzlichen Gebühren nicht abweichen (§ 125 GNotKG), ein Preisvergleich bringt also nichts. Sparen kannst du nur an der Bemessungsgrundlage und an vermeidbaren Zusatzleistungen.
Beispiele: die Grundschuld nur in der Höhe bestellen, die die Bank verlangt, eine bestehende Grundschuld des Verkäufers übernehmen, wenn die Bank mitspielt, und auf ein Notaranderkonto verzichten, wenn es keinen sachlichen Grund dafür gibt.
Rechenbeispiel: Kaufpreis 300.000 €, Grundschuld 240.000 €
Volle Gebühr nach Tabelle B: 635 € bei 300.000 € Geschäftswert, 535 € bei 240.000 €.
Notar: Beurkundung Kaufvertrag 2,0 × 635 € = 1.270 €. Vollzug 0,5 × 635 € = 317,50 €. Betreuung 0,5 × 635 € = 317,50 €. Grundschuldbestellung 1,0 × 535 € = 535 €. Zwischensumme 2.440 €, mit angenommenen 60 € Auslagen 2.500 €. Plus 19 % Umsatzsteuer (475 €) = 2.975 €.
Grundbuchamt: Auflassungsvormerkung 0,5 × 635 € = 317,50 €. Eigentumsumschreibung 1,0 × 635 € = 635 €. Eintragung der Grundschuld 1,0 × 535 € = 535 €. Löschung der Vormerkung 25 €. Summe 1.512,50 €.
Zusammen 4.487,50 €, das sind rund 1,5 % des Kaufpreises. Die Faustregel von 2 % ergäbe 6.000 € und ist damit ein vorsichtiger Planwert, der Spielraum für Zusatzleistungen lässt.
Häufige Fehler in der Praxis
- Die Faustregel für die exakte Rechnung halten. Sie ist ein Planwert, die tatsächliche Höhe hängt von Kaufpreis, Grundschuld und Abwicklung ab.
- Die Grundschuld vergessen. Wer finanziert, zahlt zusätzlich deren Beurkundung beim Notar und die Eintragung beim Grundbuchamt.
- Notar- und Grundbuchkosten in einen Topf werfen. Es kommen zwei getrennte Rechnungen zu unterschiedlichen Zeitpunkten, die Gerichtskosten teils erst Monate später.
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Häufige Fragen
- Sind Notarkosten steuerlich absetzbar?
- Bei vermieteten Immobilien ja, aber auf zwei Wegen. Die Kosten für Kaufvertrag und Eigentumsumschreibung sind Anschaffungsnebenkosten und wirken über die Abschreibung. Die Kosten der Grundschuld sind Finanzierungskosten und sofort als Werbungskosten abziehbar.
- Wann muss ich die Notarkosten bezahlen?
- Die Rechnung des Notars kommt meist wenige Wochen nach der Beurkundung. Das Grundbuchamt rechnet jede Eintragung einzeln ab, die Rechnung für die Umschreibung trifft oft erst Monate nach dem Kauf ein.
- Wer sucht den Notar aus?
- Üblicherweise der Käufer, weil er die Kosten trägt. Vorgeschrieben ist das nicht. Der Notar ist unabhängig davon neutral und berät beide Seiten.
- Fallen Notarkosten an, wenn der Kauf platzt?
- Ja. Hat der Notar bereits einen Entwurf gefertigt, entsteht dafür eine Gebühr, auch wenn es nicht zur Beurkundung kommt. Zahlen muss, wer den Entwurf in Auftrag gegeben hat.