Kurz erklärt
Die Maklerprovision, auch Courtage genannt, ist die erfolgsabhängige Vergütung des Maklers, die fällig wird, wenn durch seinen Nachweis oder seine Vermittlung ein Kaufvertrag zustande kommt.
Maklerprovision = Kaufpreis × Provisionssatz (inklusive 19 % Umsatzsteuer)
01
Wer zahlt die Maklerprovision beim Immobilienkauf?
Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher zahlt der Käufer höchstens so viel wie der Verkäufer. Ist der Makler für beide Seiten tätig, teilen sie die Provision hälftig (§ 656c BGB).
Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, darf er höchstens die Hälfte auf den Käufer abwälzen. Der Käuferanteil wird außerdem erst fällig, wenn der Verkäufer nachweist, dass er seinen Teil gezahlt hat (§ 656d BGB).
Zulässig bleibt, dass der Verkäufer die Provision allein trägt. Unzulässig ist bei diesen Objekten die früher in vielen Regionen übliche reine Käuferprovision.
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Für welche Immobilien gilt die Teilung der Maklerprovision nicht?
Für Mehrfamilienhäuser, unbebaute Grundstücke und Gewerbeimmobilien gilt sie nicht, ebenso wenig, wenn der Käufer kein Verbraucher ist (§ 656b BGB). Dort ist die Verteilung frei verhandelbar und die volle Käuferprovision weiterhin verbreitet.
Wer privat eine Wohnung zur Vermietung kauft, verwaltet eigenes Vermögen und ist in der Regel Verbraucher. Kaufst du über eine GmbH oder als gewerblicher Händler, greift der Schutz nicht.
Ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung zählt nach der Gesetzesbegründung noch als Einfamilienhaus. Ein Haus mit zwei gleichwertigen Wohnungen fällt nicht mehr unter die Regelung.
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Wie hoch ist die Maklerprovision?
Gesetzlich festgelegt ist die Höhe nicht. Üblich sind beim Kauf insgesamt rund 6 bis 7 % des Kaufpreises inklusive Umsatzsteuer, in den meisten Bundesländern 7,14 %. Bei Teilung trägt jede Seite 3,57 %.
In einigen Regionen und bei größeren Objekten liegen die Sätze niedriger. Die Provision ist Verhandlungssache, bei Mehrfamilienhäusern mit Millionenpreisen ebenso wie bei einer Wohnung, die schon lange im Angebot steht.
Berechnet wird sie vom beurkundeten Kaufpreis. Für dich als Käufer ist sie Teil der Kaufnebenkosten und wird bei vermieteten Objekten über die Abschreibung steuerlich wirksam.
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Wann entsteht der Anspruch auf Maklerprovision?
Erst wenn ein wirksamer Kaufvertrag geschlossen ist und die Tätigkeit des Maklers dafür ursächlich war (§ 652 BGB). Besichtigungen oder ein Exposé allein lösen keine Provision aus.
Der Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus braucht die Textform, also mindestens eine E-Mail (§ 656a BGB). Eine mündliche Abrede oder der bloße Hinweis im Inserat reicht dafür nicht.
Kanntest du das Objekt nachweislich schon vorher, fehlt die Ursächlichkeit. Teile dem Makler eine solche Vorkenntnis sofort schriftlich mit.
Rechenbeispiel: Wohnung und Mehrfamilienhaus im Vergleich
Eigentumswohnung für 300.000 €, du kaufst als Privatperson. Der Makler verlangt insgesamt 7,14 %, also 21.420 €. Nach § 656c BGB zahlst du 3,57 % = 10.710 €, der Verkäufer ebenfalls 10.710 €.
Mehrfamilienhaus für 600.000 €. Die Teilungsregel gilt nicht, im Exposé steht eine Käuferprovision von 5,95 %. Das sind 600.000 € × 5,95 % = 35.700 €, die du allein trägst.
Verhandelst du den Satz beim Mehrfamilienhaus auf 4,76 %, sinkt die Provision auf 28.560 €. Die Ersparnis von 7.140 € ist Eigenkapital, das du nicht aufbringen musst.
Häufige Fehler in der Praxis
- Die hälftige Teilung auch beim Mehrfamilienhaus erwarten. Die §§ 656a bis 656d BGB gelten nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser.
- Die Provision nicht in die Finanzierung einplanen. Banken finanzieren Kaufnebenkosten selten mit, sie kommt also aus dem Eigenkapital.
- Den eigenen Anteil zahlen, bevor der Verkäufer seine Zahlung nachgewiesen hat. Im Fall des § 656d BGB wird dein Anteil erst danach fällig.
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Häufige Fragen
- Kann ich die Maklerprovision verhandeln?
- Ja. Der Satz ist frei vereinbar. Am meisten Spielraum hast du bei teuren Objekten, bei langer Vermarktungsdauer und wenn du als Käufer ohne Finanzierungsvorbehalt auftrittst. Bei geteilter Provision senkt ein Nachlass für dich auch den Anteil des Verkäufers.
- Muss ich Provision zahlen, wenn der Kauf nicht zustande kommt?
- Nein. Die Provision ist erfolgsabhängig und setzt einen wirksamen Kaufvertrag voraus (§ 652 BGB). Scheitert der Kauf vor der Beurkundung, schuldest du nichts.
- Gilt das Bestellerprinzip auch beim Kauf?
- Nein. Das Bestellerprinzip gilt seit 2015 bei der Vermittlung von Mietwohnungen: Dort zahlt, wer den Makler beauftragt hat. Beim Kauf gibt es stattdessen die Begrenzung auf die Hälfte für Wohnungen und Einfamilienhäuser.
- Zahle ich Grunderwerbsteuer auf die Maklerprovision?
- Auf deine eigene Provision nicht, sie gehört nicht zum Kaufpreis. Anders ist es, wenn du im Kaufvertrag die Provision übernimmst, die eigentlich der Verkäufer schuldet. Dann zählt dieser Betrag zur Gegenleistung.