Kurz erklärt
Bei einer Vollfinanzierung leiht dir die Bank den gesamten Kaufpreis (100 %) oder zusätzlich die Kaufnebenkosten (110 %), sodass du wenig oder kein Eigenkapital einsetzt.
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Was ist eine Vollfinanzierung?
Eine Vollfinanzierung deckt den gesamten Kaufpreis einer Immobilie mit einem Darlehen. Die Kaufnebenkosten zahlst du bei der 100-%-Finanzierung aus eigenen Mitteln. Ganz ohne Eigenkapital kommt nur die 110-%-Finanzierung aus.
Die Prozentangabe bezieht sich auf den Kaufpreis. Die Bank rechnet dagegen mit dem Beleihungsauslauf, also mit ihrem eigenen, niedrigeren Wert. Eine 100-%-Finanzierung liegt aus Sicht der Bank schon deutlich über 100 % Auslauf.
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Was ist der Unterschied zwischen 100-%- und 110-%-Finanzierung?
Bei der 100-%-Finanzierung finanziert die Bank den Kaufpreis, bei der 110-%-Finanzierung zusätzlich Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler. Die Zahl 110 ist eine Faustgröße: Je nach Bundesland und Maklerprovision machen die Nebenkosten rund 5,5 bis 12 % des Kaufpreises aus.
Den Nebenkosten steht kein Wert im Objekt gegenüber. Wer sie mitfinanziert, schuldet vom ersten Tag an mehr, als die Immobilie bei einem Verkauf einbringt. Viele Banken finanzieren diesen Teil deshalb gar nicht oder nur über ein separates, teureres Darlehen.
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Welche Voraussetzungen verlangt die Bank?
Banken vergeben Vollfinanzierungen vor allem an Kreditnehmer mit hohem, sicherem Einkommen und sauberer Bonität. Das Objekt muss in einer guten Lage liegen und sich leicht wieder verkaufen lassen. Weil die Sicherheit dünn ist, zählt die Kapitaldienstfähigkeit umso mehr.
Hilfreich sind vorhandenes Vermögen, das du nur nicht einsetzen willst, und zusätzliche Sicherheiten wie eine Grundschuld auf einem lastenfreien oder weit getilgten Objekt. Viele Banken verlangen bei Vollfinanzierungen außerdem eine höhere Tilgung.
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Was kostet eine Vollfinanzierung mehr?
Der Zins liegt über dem einer Finanzierung mit Eigenkapital, weil die Bank für den Teil oberhalb ihrer Beleihungsgrenzen einen Risikoaufschlag verlangt. Zusammen mit der höheren Darlehenssumme steigt die Rate deutlich, und der Cashflow des Objekts wird in den meisten Fällen negativ.
Dazu kommt das Risiko bei der Anschlussfinanzierung. Nach zehn Jahren ist die Restschuld hoch, und ein gestiegener Zins trifft eine größere Summe. Fällt in dieser Zeit der Wert des Objekts, liegt die Restschuld womöglich über dem Verkaufspreis.
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Wann lohnt sich eine Vollfinanzierung für Kapitalanleger?
Sie kann sich lohnen, wenn du den monatlichen Zuschuss dauerhaft aus deinem Einkommen tragen kannst und das geschonte Eigenkapital als Reserve oder für weitere Käufe brauchst. Die Eigenkapitalrendite ist rechnerisch sehr hoch, weil fast kein Eigenkapital gebunden ist. Sie sagt aber wenig aus, solange der Cashflow negativ ist.
Die Schuldzinsen einer vermieteten Immobilie sind Werbungskosten, auch die auf mitfinanzierte Nebenkosten. Das mildert die Belastung nach Steuern, dreht einen klar negativen Cashflow aber nicht ins Plus.
Rechenbeispiel
Wohnung für 300.000 €, Kaufnebenkosten 10 % (30.000 €), Nettokaltmiete 1.000 € im Monat, nicht umlagefähige Kosten 150 € im Monat. Vor Finanzierung bleiben 850 € im Monat.
Variante A, 110-%-Finanzierung: Darlehen 330.000 €, Sollzins 4,2 %, Tilgung 2 % (Beispielwerte). Rate = 330.000 € × 6,2 % ÷ 12 = 1.705 €. Cashflow vor Steuern = 850 € − 1.705 € = −855 € im Monat.
Variante B, 80-%-Finanzierung: Eigenkapital 90.000 € (60.000 € Kaufpreisanteil plus 30.000 € Nebenkosten), Darlehen 240.000 €, Sollzins 3,5 %, Tilgung 2 %. Rate = 240.000 € × 5,5 % ÷ 12 = 1.100 €. Cashflow vor Steuern = 850 € − 1.100 € = −250 € im Monat.
Die Vollfinanzierung schont 90.000 € Eigenkapital und kostet dafür 605 € mehr im Monat, also 7.260 € im Jahr. Davon sind 150 € im Monat zusätzliche Tilgung, der Rest sind höhere Zinsen.
Häufige Fehler in der Praxis
- Die hohe Eigenkapitalrendite feiern und den negativen Cashflow übersehen, der jeden Monat aus dem Gehalt kommt.
- Ohne Rücklage kaufen. Wer kein Eigenkapital einsetzt, braucht trotzdem Liquidität für Leerstand, Reparaturen und Sonderumlagen.
- Nur die Rate von heute rechnen. Bei einer Vollfinanzierung ist die Restschuld nach der Zinsbindung hoch und reagiert stark auf einen höheren Anschlusszins.
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Häufige Fragen
- Kann ich eine Immobilie ganz ohne Eigenkapital kaufen?
- Ja, mit einer 110-%-Finanzierung, wenn Einkommen, Bonität und Objekt die Bank überzeugen. Rechne trotzdem mit einer Liquiditätsreserve von einigen Monatsraten. Viele Banken wollen sie sehen, und du brauchst sie für unerwartete Kosten.
- Sind die Kaufnebenkosten bei einer vermieteten Immobilie verloren?
- Nicht ganz. Grunderwerbsteuer, Notarkosten für den Kaufvertrag und Maklerprovision sind Anschaffungsnebenkosten. Der Anteil, der auf das Gebäude entfällt, wird über die Abschreibung steuerlich wirksam. Die Kosten der Finanzierung sind sofort abziehbar.
- Gibt es Alternativen zur Vollfinanzierung?
- Du kannst eine zweite, bereits weit getilgte Immobilie als Zusatzsicherheit einbringen. Die Bank finanziert dann oft den vollen Betrag zu besseren Konditionen, weil der Beleihungsauslauf über beide Objekte niedriger ist. Auch ein Nachrangdarlehen oder ein Privatdarlehen aus der Familie kann die Lücke schließen.