Kurz erklärt
Das Vergleichswertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte (§§ 24 bis 26 ImmoWertV).
Vergleichswert = Vergleichsfaktor (€ pro m²) × Wohnfläche, angepasst um Zu- und Abschläge
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Was ist das Vergleichswertverfahren?
Das Vergleichswertverfahren ist eines der drei Wertermittlungsverfahren der ImmoWertV 2021, geregelt in den §§ 24 bis 26. Es leitet den Wert aus Kaufpreisen von Objekten ab, die dem Bewertungsobjekt in Lage, Größe, Alter und Zustand hinreichend ähnlich sind und zeitnah verkauft wurden.
Es gilt als das marktnächste Verfahren, weil es ohne Modellannahmen zu Zinsen oder Herstellungskosten auskommt. Es funktioniert nur, wenn es genug Vergleichsfälle gibt.
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Wie wird der Vergleichswert berechnet?
Entweder direkt aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen (§ 25 ImmoWertV) oder über einen Vergleichsfaktor (§ 26 ImmoWertV), meist einen Preis pro Quadratmeter Wohnfläche. Abweichungen zwischen Vergleichsobjekt und Bewertungsobjekt gleicht der Gutachter durch Zu- und Abschläge aus.
Die Daten stammen aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses (§ 195 BauGB). Notare schicken ihm eine Abschrift jedes Kaufvertrags, die Sammlung enthält also echte Preise und keine Angebotspreise.
Beispiel: Der Vergleichsfaktor für Wohnungen dieser Lage und Baualtersklasse liegt bei 3.200 € pro Quadratmeter. Für 70 m² ergibt das 224.000 €. Ein Abschlag von 5 % für das unsanierte Bad führt zu 212.800 €.
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Wann wird das Vergleichswertverfahren angewendet?
Vor allem bei Eigentumswohnungen, Reihenhäusern und unbebauten Grundstücken, weil dort viele ähnliche Objekte gehandelt werden. Den Bodenwert ermitteln Gutachter fast immer so, meist über den Bodenrichtwert (§ 196 BauGB).
Bei Mehrfamilienhäusern und individuellen Objekten fehlen oft Vergleichsfälle. Dort führen Ertragswert- oder Sachwertverfahren.
Häufige Fehler in der Praxis
- Angebotspreise aus Portalen als Vergleichspreise verwenden. Das Verfahren arbeitet mit beurkundeten Kaufpreisen, die oft darunter liegen.
- Objekte vergleichen, die nicht vergleichbar sind. Baujahr, Zustand und Vermietung verschieben den Quadratmeterpreis deutlich.
- Alte Kauffälle ungeprüft übernehmen. Preise aus einer anderen Marktphase müssen auf den Stichtag umgerechnet werden.
Verwandte Begriffe
Häufige Fragen
- Woher bekomme ich Vergleichspreise?
- Vom örtlichen Gutachterausschuss. Er veröffentlicht Vergleichsfaktoren im Grundstücksmarktbericht und erteilt gegen Gebühr Auskünfte aus der Kaufpreissammlung.
- Ist eine vermietete Wohnung weniger wert als eine freie?
- Im Vergleichswertverfahren meist ja. Eigennutzer zahlen für bezugsfreie Wohnungen mehr, vermietete Wohnungen erzielen deshalb oft einen Abschlag.
- Wie genau ist das Vergleichswertverfahren?
- So genau wie seine Datenbasis. Mit vielen aktuellen Kauffällen ähnlicher Objekte ist es das zuverlässigste Verfahren. Mit wenigen oder alten Fällen braucht das Ergebnis ein zweites Verfahren zur Kontrolle.