Kurz erklärt
Das Sachwertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie aus dem Bodenwert und den altersgeminderten Herstellungskosten der Gebäude, angepasst an den Markt über den Sachwertfaktor (§§ 35 bis 39 ImmoWertV).
Sachwert = (Bodenwert + Sachwert der baulichen Anlagen + Außenanlagen) × Sachwertfaktor
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Was ist das Sachwertverfahren?
Das Sachwertverfahren ist eines der drei Wertermittlungsverfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021), geregelt in den §§ 35 bis 39. Es bewertet eine Immobilie über ihre Substanz: den Bodenwert plus die Herstellungskosten der Gebäude, gemindert um das Alter.
Die Logik dahinter: Ein Käufer zahlt für ein Haus nicht mehr, als ihn ein vergleichbarer Neubau auf einem vergleichbaren Grundstück kosten würde, abzüglich der Abnutzung. Wie weit der Markt davon abweicht, bildet der Sachwertfaktor ab.
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Wie wird der Sachwert berechnet?
In drei Schritten: Der vorläufige Sachwert ist die Summe aus Bodenwert, Sachwert der baulichen Anlagen und Sachwert der Außenanlagen. Multipliziert mit dem Sachwertfaktor ergibt sich der marktangepasste Sachwert. Zuletzt werden besondere objektspezifische Merkmale wie Bauschäden berücksichtigt (§ 35 ImmoWertV).
Den Bodenwert leitet der Gutachter in der Regel aus dem Bodenrichtwert ab, also im Vergleichswertverfahren.
Für das Gebäude setzt er durchschnittliche Herstellungskosten an (§ 36 ImmoWertV). Grundlage sind die Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010) in Euro pro Quadratmeter Brutto-Grundfläche, gestaffelt nach Gebäudeart und Ausstattungsstandard und mit dem Baupreisindex auf den Stichtag hochgerechnet.
Die Alterswertminderung ist linear: Der Alterswertminderungsfaktor ist das Verhältnis von Restnutzungsdauer zu Gesamtnutzungsdauer (§ 38 ImmoWertV). Für Ein- und Zweifamilienhäuser setzt die ImmoWertV als Modellansatz 80 Jahre Gesamtnutzungsdauer an. Modernisierungen verlängern die Restnutzungsdauer.
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Was ist der Sachwertfaktor?
Der Sachwertfaktor ist der Marktanpassungsfaktor des Verfahrens (§ 39 ImmoWertV). Er gibt an, in welchem Verhältnis tatsächlich gezahlte Kaufpreise zu den rechnerischen vorläufigen Sachwerten stehen. Die Gutachterausschüsse leiten ihn aus ihrer Kaufpreissammlung ab.
Ein Faktor über 1 bedeutet, dass Käufer mehr zahlen als die Substanz rechnerisch wert ist, typisch für gefragte Lagen. In strukturschwachen Regionen liegt er oft unter 1. Der Faktor hängt außerdem von der Höhe des vorläufigen Sachwerts ab: Teure Häuser haben meist niedrigere Faktoren als günstige.
Ohne Sachwertfaktor ist das Ergebnis ein Kostenwert und kein Verkehrswert. Du findest die Faktoren im Grundstücksmarktbericht des örtlichen Gutachterausschusses.
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Wann wird das Sachwertverfahren angewendet?
Bei Immobilien, die üblicherweise zur Eigennutzung gekauft werden, vor allem Ein- und Zweifamilienhäuser. Bei vermieteten Objekten führt das Ertragswertverfahren, bei Eigentumswohnungen und Grundstücken das Vergleichswertverfahren.
Für Investoren ist der Sachwert trotzdem relevant: Banken rechnen ihn bei der Beleihungswertermittlung für Häuser mit, und wer Einfamilienhäuser saniert und verkauft, bekommt über ihn ein Gefühl dafür, was Eigennutzer für die Substanz zu zahlen bereit sind.
Rechenbeispiel (vereinfacht)
Einfamilienhaus, 30 Jahre alt, Grundstück 500 m², Bodenrichtwert 300 € pro Quadratmeter. Bodenwert = 500 × 300 € = 150.000 €.
Brutto-Grundfläche 220 m², indexierte Herstellungskosten angenommen 1.500 € pro Quadratmeter. Herstellungskosten = 220 × 1.500 € = 330.000 €.
Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre, Restnutzungsdauer 50 Jahre. Alterswertminderungsfaktor = 50 ÷ 80 = 0,625. Sachwert des Gebäudes = 330.000 € × 0,625 = 206.250 €.
Außenanlagen pauschal mit 4 % des Gebäudesachwerts angenommen: 8.250 €.
Vorläufiger Sachwert = 150.000 € + 206.250 € + 8.250 € = 364.500 €. Mit einem Sachwertfaktor von 1,10 ergibt sich ein marktangepasster Sachwert von 364.500 € × 1,10 = 400.950 €.
Häufige Fehler in der Praxis
- Den Sachwertfaktor weglassen. Erst die Marktanpassung macht aus dem Kostenwert einen Verkehrswert.
- Sanierungskosten eins zu eins als Wertsteigerung ansetzen. Im Verfahren wirken sie nur über eine längere Restnutzungsdauer und einen höheren Standard.
- Wohnfläche statt Brutto-Grundfläche verwenden. Die NHK 2010 beziehen sich auf die Brutto-Grundfläche, die deutlich größer ist.
Verwandte Begriffe
Häufige Fragen
- Was ist der Unterschied zwischen Sachwert und Verkehrswert?
- Der Sachwert ist das Ergebnis eines Rechenverfahrens, der Verkehrswert der am Markt erzielbare Preis nach § 194 BauGB. Der Gutachter leitet den Verkehrswert aus dem Verfahrensergebnis ab und plausibilisiert ihn häufig mit einem zweiten Verfahren.
- Wo finde ich Sachwertfaktoren für meine Region?
- Im Grundstücksmarktbericht des zuständigen Gutachterausschusses. Dort stehen auch die Modellannahmen, mit denen die Faktoren abgeleitet wurden. Deine Rechnung muss dieselben Annahmen verwenden, sonst passt der Faktor nicht.
- Ist der Sachwert höher als der Ertragswert?
- Das hängt von Objekt und Lage ab. Bei Einfamilienhäusern in gefragten Lagen liegt der Sachwert oft über dem Ertragswert, weil Eigennutzer mehr zahlen, als die erzielbare Miete rechtfertigt. Bei Renditeobjekten ist es häufig umgekehrt.