Kurz erklärt
Der Rohertrag ist die Summe der marktüblich erzielbaren Erträge einer Immobilie pro Jahr, der Reinertrag ist der Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten (§ 31 ImmoWertV).
Reinertrag = Rohertrag − Bewirtschaftungskosten
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Was ist der Rohertrag?
Der Rohertrag ist nach § 31 Abs. 2 ImmoWertV die Summe der Erträge, die eine Immobilie bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich erzielt. In der Praxis ist das die Jahresnettokaltmiete zuzüglich weiterer Einnahmen wie Stellplatzmieten.
Maßgeblich ist die marktübliche Miete und nicht automatisch die gezahlte. Liegt die Ist-Miete deutlich darunter oder darüber, berücksichtigt der Gutachter die Abweichung gesondert. Umlagefähige Betriebskosten gehören nicht zum Rohertrag, sie sind ein durchlaufender Posten.
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Was ist der Reinertrag?
Der Reinertrag ist der Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten (§ 31 Abs. 1 ImmoWertV). Abgezogen werden die Kosten, die der Eigentümer nicht auf die Mieter umlegen kann: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und nicht umgelegte Betriebskosten (§ 32 ImmoWertV).
Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus bringt 12.000 € Jahresnettokaltmiete. Die Bewirtschaftungskosten betragen 2.000 €. Reinertrag = 12.000 € − 2.000 € = 10.000 €.
Zinsen, Tilgung und Steuern gehören nicht dazu. Der Reinertrag beschreibt das Objekt, nicht deine Finanzierung.
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Wofür braucht man Rohertrag und Reinertrag?
Der Reinertrag ist die Ausgangsgröße des Ertragswertverfahrens: Er wird um die Verzinsung des Bodenwerts gemindert und über die Restnutzungsdauer kapitalisiert. Der Rohertrag steckt außerdem im Kaufpreisfaktor und in der Bruttomietrendite.
Für Investoren entspricht der Reinertrag im Verhältnis zum Kaufpreis einer Nettoanfangsrendite. Wer nur mit dem Rohertrag rechnet, überschätzt die Rendite um den Anteil der Bewirtschaftungskosten.
Häufige Fehler in der Praxis
- Die Warmmiete als Rohertrag ansetzen. Umlagefähige Betriebskosten sind keine Erträge des Eigentümers.
- Die Ist-Miete ungeprüft übernehmen. Die Wertermittlung rechnet mit der marktüblich erzielbaren Miete.
- Reinertrag und Cashflow gleichsetzen. Der Cashflow zieht zusätzlich Zins und Tilgung ab, der Reinertrag nicht.
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Verwandte Begriffe
Häufige Fragen
- Ist der Rohertrag dasselbe wie die Jahresnettokaltmiete?
- Bei marktüblich vermieteten Wohnobjekten praktisch ja. Der Rohertrag umfasst zusätzlich weitere Erträge wie Stellplatz- oder Werbeflächenmieten und setzt bei Leerstand die erzielbare Miete an.
- Wie hoch sind die Bewirtschaftungskosten typischerweise?
- Bei Wohnimmobilien liegen sie häufig zwischen 15 und 25 % des Rohertrags. Ältere Gebäude und kleine Einheiten liegen eher am oberen Ende.
- Zählt die Abschreibung zum Reinertrag?
- Nein. Die AfA ist eine steuerliche Größe und gehört nicht zu den Bewirtschaftungskosten nach ImmoWertV. Die Wertminderung des Gebäudes berücksichtigt das Ertragswertverfahren über die Restnutzungsdauer.