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Kalkulation

Mietausfallwagnis

Kurz erklärt

Das Mietausfallwagnis ist ein kalkulatorischer Abschlag von der Jahresmiete für Leerstand, uneinbringliche Mietrückstände und die Kosten ihrer Rechtsverfolgung.

Mietausfallwagnis = Jahresnettokaltmiete × Ansatz in %

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Was ist das Mietausfallwagnis?

Das Mietausfallwagnis bildet das Risiko ab, dass eine Wohnung zeitweise leer steht oder ein Mieter nicht zahlt. § 29 II. BV definiert es als Wagnis einer Ertragsminderung durch uneinbringliche Rückstände oder Leerstand, einschließlich der Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung oder Räumung.

Es ist kein Geld, das du jeden Monat überweist. Es ist ein Durchschnittswert über viele Jahre und gehört zu den Bewirtschaftungskosten.

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Wie hoch ist das Mietausfallwagnis?

Für Wohnraum sind 2 % der Jahresmiete der Standardansatz. § 29 II. BV nennt 2 % als Höchstsatz für geförderten Wohnraum, die Modellansätze der ImmoWertV (Anlage 3) setzen 2 % des Rohertrags bei Wohnnutzung und 4 % bei gewerblicher Nutzung an.

2 % entsprechen etwa einer Woche Leerstand pro Jahr. Bei 9.600 € Jahresnettokaltmiete sind das 192 €. In schwachen Lagen oder bei hoher Fluktuation solltest du mit einem höheren, eigenen Ansatz rechnen.

Häufige Fehler in der Praxis

  • Mit 0 % rechnen, weil die Wohnung gerade vermietet ist. Der Ansatz gilt für die gesamte Haltedauer.
  • 2 % ungeprüft für jede Lage übernehmen. Schon ein Leermonat alle drei Jahre entspricht knapp 3 %.
  • Das Mietausfallwagnis mit einer Mietausfallversicherung gleichsetzen. Der Ansatz ist eine Rechengröße, die Versicherung eine zusätzliche, nicht umlagefähige Ausgabe.

Passende Rechner

Mietrendite-RechnerTrag das Mietausfallwagnis zusammen mit den nicht umlagefähigen Kosten ein, dann fließt es in die Nettomietrendite ein.

Verwandte Begriffe

Häufige Fragen

Ist das Mietausfallwagnis umlagefähig?
Nein. Es gehört nicht zu den Betriebskosten nach § 2 BetrKV und bleibt beim Vermieter.
Kann ich das Mietausfallwagnis steuerlich absetzen?
Nein, der kalkulatorische Ansatz ist keine Ausgabe. Ein tatsächlicher Mietausfall wirkt sich aus, weil du die ausgefallene Miete nicht versteuerst.
Wo wird das Mietausfallwagnis in der Wertermittlung verwendet?
Im Ertragswertverfahren. Dort wird es zusammen mit Verwaltungs- und Instandhaltungskosten vom Rohertrag abgezogen, um den Reinertrag zu ermitteln.