Kurz erklärt
Bei der Indexmiete ist schriftlich vereinbart, dass sich die Miete nach dem Verbraucherpreisindex für Deutschland des Statistischen Bundesamts richtet (§ 557b BGB).
Neue Miete = bisherige Miete × (neuer Indexstand ÷ alter Indexstand)
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Was ist eine Indexmiete?
Eine Indexmiete ist eine Mietvereinbarung, bei der die Miete der Entwicklung des Verbraucherpreisindex für Deutschland folgt. Rechtsgrundlage ist § 557b BGB. Die Vereinbarung muss schriftlich im Mietvertrag stehen.
Die Miete ändert sich nicht automatisch. Steigt der Index, darfst du erhöhen, musst es aber erklären. Solange du nichts erklärst, bleibt die Miete, wie sie ist.
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Wie oft darf die Indexmiete erhöht werden?
Zwischen zwei Anpassungen muss die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben (§ 557b Abs. 2 BGB). Eine Obergrenze je Erhöhung gibt es nicht: Maßgeblich ist allein die Indexveränderung seit der letzten Anpassung.
Die Kappungsgrenze gilt für die Indexmiete nicht, weil sie nur Erhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt. Wer mehrere Jahre nicht anpasst, kann die aufgelaufene Indexsteigerung in einem Schritt nachholen, aber nicht rückwirkend kassieren.
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Wie erklärt man eine Mieterhöhung bei Indexmiete?
Die Erhöhung muss in Textform erklärt werden, also etwa per Brief oder E-Mail. Die Erklärung nennt die eingetretene Änderung des Preisindex und die neue Miete oder den Erhöhungsbetrag in Euro (§ 557b Abs. 3 BGB).
Die geänderte Miete schuldet der Mieter ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung. Geht dein Schreiben im März zu, gilt die neue Miete ab 1. Mai.
Nenn den alten und den neuen Indexstand mit Monat und Jahr und rechne die prozentuale Veränderung vor. Die Werte veröffentlicht das Statistische Bundesamt.
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Welche Mieterhöhungen sind bei Indexmiete ausgeschlossen?
Während der Indexmiete ist eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB ausgeschlossen. Eine Modernisierungsmieterhöhung ist nur möglich, wenn du die Maßnahme aus Gründen durchführst, die du nicht zu vertreten hast, etwa wegen einer gesetzlichen Pflicht, oder wenn du eine Heizung nach den Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes einbaust (§ 557b Abs. 2 BGB mit § 555b Nr. 1a BGB).
Für Investoren heißt das: Energetische Sanierungen aus eigenem Antrieb lassen sich in einem Indexmietvertrag nicht über die Modernisierungsumlage refinanzieren. Die Ausnahme ist der Heizungstausch. Betriebskosten kannst du weiterhin anpassen.
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Gilt die Mietpreisbremse bei Indexmiete?
Die Mietpreisbremse gilt nur für die Ausgangsmiete (§ 557b Abs. 4 BGB). Die späteren Indexanpassungen werden nicht mehr an der ortsüblichen Vergleichsmiete gemessen.
Liegt die Wohnung in einem Gebiet mit Mietpreisbremse, darf die erste vereinbarte Miete die Vergleichsmiete also höchstens um 10 % übersteigen, sofern keine Ausnahme greift. Danach folgt die Miete dem Index.
Rechenbeispiel: Indexmiete anpassen
Die Miete beträgt 1.000 € nettokalt. Bei der letzten Anpassung stand der Verbraucherpreisindex bei 120,0 Punkten, heute steht er bei 124,8.
Veränderung = 124,8 ÷ 120,0 − 1 = 4,0 %. Neue Miete = 1.000 € × 1,04 = 1.040 €. Der Erhöhungsbetrag ist 40 € im Monat, 480 € im Jahr.
Geht die Erklärung dem Mieter am 10. März zu, schuldet er die 1.040 € ab dem 1. Mai. Die nächste Anpassung ist frühestens ein Jahr später möglich.
Häufige Fehler in der Praxis
- Die Erhöhung in Prozentpunkten statt in Prozent berechnen. Von 120,0 auf 124,8 sind es 4,8 Punkte, aber 4,0 %.
- Nur die neue Miete mitteilen. Fehlen die Indexstände oder der Betrag in Euro, ist die Erklärung unwirksam und die Erhöhung verschiebt sich.
- Im Ankauf zusätzlich Mietspiegel-Erhöhungen einplanen. Solange die Indexvereinbarung läuft, sind sie ausgeschlossen.
Verwandte Begriffe
Häufige Fragen
- Kann die Indexmiete auch sinken?
- Ja. Die Kopplung wirkt in beide Richtungen. Fällt der Verbraucherpreisindex, kann der Mieter in Textform eine entsprechende Senkung verlangen.
- Indexmiete oder Staffelmiete: Was ist für Vermieter besser?
- Die Staffelmiete gibt feste, planbare Beträge. Die Indexmiete schützt vor Inflation, bringt in Jahren mit niedriger Teuerung aber wenig. Für denselben Zeitraum kannst du nur eines der beiden Modelle vereinbaren.
- Kann man einen bestehenden Mietvertrag auf Indexmiete umstellen?
- Nur einvernehmlich. Die Indexmiete braucht eine schriftliche Vereinbarung beider Seiten, der Vermieter kann sie nicht einseitig einführen.
- Welcher Index gilt für die Indexmiete?
- Zulässig ist bei Wohnraum nur der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland, heute Verbraucherpreisindex genannt.