Kurz erklärt
Die Kappungsgrenze begrenzt, um wie viel die Miete im laufenden Mietverhältnis innerhalb von drei Jahren bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete steigen darf (§ 558 Abs. 3 BGB).
Maximale Miete = Miete vor drei Jahren × 1,20 (bzw. × 1,15)
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Was ist die Kappungsgrenze?
Die Kappungsgrenze erlaubt bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens 20 % innerhalb von drei Jahren. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die die Landesregierung per Rechtsverordnung bestimmt, sind es 15 %.
Erhöhungen nach Modernisierung und wegen gestiegener Betriebskosten zählen nicht mit. Die Verordnungen zur Kappungsgrenze sind eigenständig und decken sich nicht zwingend mit den Gebieten der Mietpreisbremse.
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Wie berechnet man die Kappungsgrenze?
Ausgangswert ist die Nettokaltmiete, die drei Jahre vor dem Wirksamwerden der Erhöhung galt. Darauf rechnest du 20 % oder 15 %. Zulässig ist der niedrigere Wert aus Kappungsgrenze und ortsüblicher Vergleichsmiete.
Beispiel: Die Miete lag vor drei Jahren bei 600 €, die Vergleichsmiete liegt bei 780 €. Mit 15 % sind höchstens 690 € möglich, mit 20 % höchstens 720 €.
Zusätzlich muss die Miete beim Wirksamwerden seit 15 Monaten unverändert sein (§ 558 Abs. 1 BGB).
Häufige Fehler in der Praxis
- Die Lücke zur Vergleichsmiete im Ankauf als sofort realisierbar ansetzen. Bei 30 % Abstand dauert das Aufholen mehrere Jahre.
- Die Kappungsgrenze auf die aktuelle Miete rechnen. Maßgeblich ist die Miete von vor drei Jahren.
- Kappungsgrenze und Mietpreisbremse verwechseln. Die eine gilt im laufenden Vertrag, die andere bei der Neuvermietung.
Verwandte Begriffe
Häufige Fragen
- Gilt die Kappungsgrenze bei Neuvermietung?
- Nein. Sie betrifft nur Erhöhungen im bestehenden Mietverhältnis. Bei der Neuvermietung gilt in ausgewiesenen Gebieten die Mietpreisbremse.
- Gilt die Kappungsgrenze bei Index- und Staffelmiete?
- Nein. Dort sind Erhöhungen nach § 558 BGB ausgeschlossen, die Kappungsgrenze kommt nicht zur Anwendung.
- Wo gilt die Kappungsgrenze von 15 %?
- In den Gemeinden, die das Bundesland in seiner Kappungsgrenzenverordnung nennt. Die Verordnungen gelten jeweils höchstens fünf Jahre.