Kurz erklärt
Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei der Neuvermietung von Wohnraum in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt auf höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 556d BGB).
Zulässige Miete bei Neuvermietung = ortsübliche Vergleichsmiete × 1,10
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Was regelt die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse (§§ 556d bis 556g BGB) begrenzt die Miete zu Beginn eines neuen Mietverhältnisses über Wohnraum. In ausgewiesenen Gebieten darf sie die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 % übersteigen.
Sie betrifft nur die Neuvermietung. Im laufenden Mietverhältnis begrenzen Vergleichsmiete und Kappungsgrenze die Erhöhung. Die Vergleichsmiete entnimmst du in der Regel dem Mietspiegel der Gemeinde.
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Wo gilt die Mietpreisbremse?
Sie gilt nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die die jeweilige Landesregierung durch Rechtsverordnung bestimmt. Ob eine Gemeinde oder ein Stadtteil darunterfällt, steht in der Verordnung des Bundeslands.
Der Bundesgesetzgeber hat die Regelung mehrfach verlängert, zuletzt 2025. Jede Landesverordnung ist befristet und muss spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft treten (§ 556d Abs. 2 BGB). Prüf deshalb vor jedem Ankauf den aktuellen Stand für die konkrete Adresse.
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Welche Ausnahmen gibt es von der Mietpreisbremse?
Ausgenommen sind Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sowie die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung (§ 556f BGB). Außerdem darfst du eine höhere Vormiete weiter verlangen (§ 556e Abs. 1 BGB).
Umfassend ist eine Modernisierung nach der Rechtsprechung erst, wenn sie einem Neubau nahekommt. Als Richtwert gilt ein Aufwand von etwa einem Drittel der Neubaukosten. Ein neues Bad und frische Böden reichen dafür nicht.
Bei der Vormiete zählen Erhöhungen nicht mit, die im letzten Jahr vor Ende des Vormietverhältnisses vereinbart wurden. Für einfache Modernisierungen der letzten drei Jahre darfst du einen Zuschlag ansetzen (§ 556e Abs. 2 BGB).
Wer sich auf eine Ausnahme stützt, muss dem Mieter das vor Vertragsabschluss unaufgefordert in Textform mitteilen (§ 556g Abs. 1a BGB). Ohne die Auskunft kannst du die höhere Miete zunächst nicht durchsetzen.
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Was passiert bei einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse?
Die Mietvereinbarung ist unwirksam, soweit sie die zulässige Höhe übersteigt. Der Mieter kann den zu viel gezahlten Teil zurückfordern, nachdem er den Verstoß gerügt hat (§ 556g BGB).
Rügt der Mieter innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn, kann er die Überzahlung ab Beginn des Mietverhältnisses zurückverlangen. Bei einer späteren Rüge oder nach Ende des Mietverhältnisses nur für die Zeit nach Zugang der Rüge.
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Was bedeutet die Mietpreisbremse für deine Kalkulation?
Rechne im Ankauf mit der aktuellen Vertragsmiete und für den Mieterwechsel höchstens mit Vergleichsmiete plus 10 % oder der Vormiete, je nachdem, was höher ist. Eine Marktmiete aus Inseraten darfst du nur ansetzen, wenn eine Ausnahme belegt ist.
Lass dir beim Kauf einer vermieteten Wohnung die Mietverträge und die Historie der Miethöhe geben. Eine bestehende Miete über der Grenze ist ein Risiko: Der Mieter kann rügen, und du schuldest als neuer Vermieter die Rückzahlung für deine Zeit.
Rechenbeispiel: Mietpotenzial mit Mietpreisbremse
Eine Wohnung mit 60 m² liegt in einem Gebiet mit Mietpreisbremse. Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt 11,00 € je Quadratmeter. Zulässig bei Neuvermietung: 11,00 € × 1,10 = 12,10 € je Quadratmeter, also 726 € im Monat.
Das Exposé nennt ein „Mietpotenzial“ von 15,00 € je Quadratmeter, also 900 €. Die Differenz beträgt 174 € im Monat oder 2.088 € im Jahr.
Bei einem Kaufpreisfaktor von 25 entspricht diese Differenz 2.088 € × 25 = 52.200 € Kaufpreis, den die zulässige Miete nicht trägt.
Lag die Vormiete nachweislich bei 780 €, darfst du 780 € wieder vereinbaren. Das ist mehr als 726 €, aber weiterhin weit unter den 900 € aus dem Exposé.
Häufige Fehler in der Praxis
- Angebotsmieten aus Portalen als erzielbare Miete ansetzen. Sie zeigen, was verlangt wird, nicht, was nach § 556d BGB zulässig ist.
- Eine Renovierung als umfassende Modernisierung werten. Die Ausnahme verlangt einen Aufwand in der Größenordnung eines Drittels der Neubaukosten.
- Die Auskunft über Vormiete oder Ausnahme vor Vertragsabschluss vergessen. Dann lässt sich die höhere Miete zunächst nicht durchsetzen.
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Häufige Fragen
- Gilt die Mietpreisbremse für Neubauten?
- Nein, wenn die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde. Diese Wohnungen sind dauerhaft ausgenommen, auch bei späteren Neuvermietungen (§ 556f Satz 1 BGB).
- Gilt die Mietpreisbremse bei möblierten Wohnungen?
- Ja. Möblierter Wohnraum fällt grundsätzlich darunter, ein angemessener Möblierungszuschlag kommt auf die zulässige Miete obendrauf. Ausgenommen ist Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird.
- Gilt die Mietpreisbremse auch für Gewerbe?
- Nein. Die §§ 556d ff. BGB gelten nur für Wohnraummietverträge. Gewerbemieten sind frei verhandelbar.
- Wie finde ich die ortsübliche Vergleichsmiete heraus?
- Über den Mietspiegel der Gemeinde, sofern es einen gibt. Du ordnest die Wohnung nach Baujahr, Größe, Lage und Ausstattung ein und liest die Spanne ab. Ohne Mietspiegel helfen Vergleichswohnungen oder ein Gutachten.