Gehört die Tilgung in den Cashflow?

Ja. Die Tilgung verlässt dein Konto und mindert den Cashflow. Sie ist aber kein Verlust, weil sie deine Restschuld senkt. Wer das trennen will, weist zusätzlich den Cashflow vor Tilgung aus.

Was ist ein guter Cashflow bei einer Wohnung?

Eine feste Zielzahl gibt es nicht. Viele Bestandshalter verlangen einen Cashflow von mindestens null nach nicht umlagefähigen Kosten und Rate, damit das Objekt weder Einkommen noch Bonität belastet.

Wie wirkt sich die Abschreibung auf den Cashflow aus?

Die Abschreibung senkt das steuerliche Ergebnis, ohne dass Geld abfließt. Sie verbessert deshalb nur den Cashflow nach Steuern, und zwar um Abschreibung mal Grenzsteuersatz.

Cashflow Immobilie berechnen: Formel vor und nach Steuern

Kurz erklärt

Der Cashflow einer Immobilie ist der Betrag, der nach nicht umlagefähigen Kosten, Zins, Tilgung und Steuern von der Miete auf deinem Konto übrig bleibt oder fehlt.

Cashflow vor Steuern = Nettokaltmiete − nicht umlagefähige Kosten − Zins − Tilgung

Was ist der Cashflow bei Immobilien?

Der Cashflow ist die Differenz aus allen Einzahlungen und allen Auszahlungen einer vermieteten Immobilie in einem Zeitraum. Ist er positiv, trägt sich das Objekt selbst. Ist er negativ, zahlst du jeden Monat aus deinem Einkommen zu.

Er misst Liquidität und keinen Gewinn. Die Tilgung fließt vom Konto ab, obwohl sie dein Vermögen erhöht. Die Abschreibung senkt die Steuer, ohne dass Geld fließt. Deshalb können Cashflow und steuerliches Ergebnis weit auseinanderliegen.

Wie berechnet man den Cashflow einer Immobilie vor Steuern?

Zieh von der Jahresnettokaltmiete die nicht umlagefähigen Kosten sowie Zins und Tilgung ab. Umlagefähige Betriebskosten lässt du weg, weil der Mieter sie über die Vorauszahlung trägt.

Nicht umlagefähig sind vor allem Verwaltung, Instandhaltung und bei Eigentumswohnungen die Erhaltungsrücklage. Setz zusätzlich ein Mietausfallwagnis an, sonst rechnest du mit zwölf vollen Monatsmieten in jedem Jahr.

Zins und Tilgung ergeben zusammen die Rate. Beim Annuitätendarlehen bleibt sie über die Zinsbindung gleich, der Cashflow vor Steuern ändert sich also nur durch Miete und Kosten.

Wie berechnet man den Cashflow nach Steuern?

Cashflow nach Steuern = Cashflow vor Steuern − Steuerlast, bei einem steuerlichen Verlust plus Steuerersparnis. Die Steuer ergibt sich aus dem steuerlichen Ergebnis: Miete minus Zinsen, Abschreibung und laufende Werbungskosten, multipliziert mit deinem Grenzsteuersatz.

Zwei Posten unterscheiden die Steuerrechnung vom Kontostand. Die Tilgung ist nicht absetzbar, die Abschreibung auf das Gebäude schon. Der Grundstücksanteil wird nicht abgeschrieben.

Mit jedem Jahr sinkt der Zinsanteil der Rate. Damit steigt das steuerliche Ergebnis, die Steuerersparnis schrumpft und der Cashflow nach Steuern wird ohne Mieterhöhung schlechter.

Ist ein negativer Cashflow bei einer Immobilie schlimm?

Ein negativer Cashflow ist tragbar, wenn du ihn sicher aus deinem Einkommen zahlst und ihm Tilgung in ähnlicher Höhe gegenübersteht. Kritisch wird er, wenn er schon vor Tilgung negativ ist: Dann deckt die Miete nicht einmal Kosten und Zinsen.

Banken rechnen bei der Kapitaldienstfähigkeit ähnlich. Ein Objekt mit Unterdeckung belastet deine Bonität und bremst die nächste Finanzierung.

Rechenbeispiel: Cashflow vor und nach Steuern

Kaufpreis 250.000 €, Kaufnebenkosten 25.000 €, Eigenkapital 50.000 €, Darlehen 225.000 € zu 3,8 % Zins und 2 % Tilgung. Jahresrate = 225.000 € × 5,8 % = 13.050 €.

Nettokaltmiete 950 € im Monat, also 11.400 € im Jahr. Nicht umlagefähige Kosten: 1.200 €. Cashflow vor Steuern = 11.400 € − 1.200 € − 13.050 € = −2.850 € im Jahr, das sind −237,50 € im Monat.

Steuer: Von der Rate sind im ersten Jahr rund 8.500 € Zinsen. Bei 80 % Gebäudeanteil an 275.000 € Anschaffungskosten und 2 % Abschreibung sind 4.400 € absetzbar. Steuerliches Ergebnis = 11.400 € − 1.200 € − 8.500 € − 4.400 € = −2.700 €, vereinfacht mit voll absetzbaren Kosten.

Bei 42 % Grenzsteuersatz sparst du 1.134 € Steuern. Cashflow nach Steuern = −2.850 € + 1.134 € = −1.716 € im Jahr, also −143 € im Monat. Dem stehen rund 4.580 € Tilgung im ersten Jahr gegenüber.

Häufige Fehler in der Praxis

Mit der Warmmiete rechnen. Die Betriebskostenvorauszahlung ist durchlaufendes Geld und gehört nicht in den Cashflow.
Das Hausgeld komplett als umlagefähig behandeln. Verwaltung und Erhaltungsrücklage bleiben bei dir und fehlen sonst jeden Monat.
Die Steuerersparnis aus dem ersten Jahr fortschreiben. Sie sinkt mit dem Zinsanteil, und nach Ablauf der Zinsbindung kann sich die Rate ändern.

Passende Rechner

FinanzierungsrechnerLiefert die Monatsrate und den Zins- und Tilgungsanteil der ersten zwölf Monate, die du für den Cashflow brauchst.Mietrendite-RechnerBerechnet die Nettomietrendite nach nicht umlagefähigen Kosten.

Häufige Fragen

Gehört die Tilgung in den Cashflow?: Ja. Die Tilgung verlässt dein Konto und mindert den Cashflow. Sie ist aber kein Verlust, weil sie deine Restschuld senkt. Wer das trennen will, weist zusätzlich den Cashflow vor Tilgung aus.
Was ist ein guter Cashflow bei einer Wohnung?: Eine feste Zielzahl gibt es nicht. Viele Bestandshalter verlangen einen Cashflow von mindestens null nach nicht umlagefähigen Kosten und Rate, damit das Objekt weder Einkommen noch Bonität belastet.
Wie wirkt sich die Abschreibung auf den Cashflow aus?: Die Abschreibung senkt das steuerliche Ergebnis, ohne dass Geld abfließt. Sie verbessert deshalb nur den Cashflow nach Steuern, und zwar um Abschreibung mal Grenzsteuersatz.