Tilgung

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Was bedeutet Tilgung bei einem Immobilienkredit?

Tilgung ist die Rückzahlung des geliehenen Betrags. Jede Rate eines Annuitätendarlehens enthält Zinsen und Tilgung. Nur die Tilgung senkt deine Restschuld und erhöht dein Eigenkapital im Objekt.

Steuerlich zählt die Tilgung nicht als Werbungskosten. Du zahlst sie aus versteuertem Geld, während die Schuldzinsen einer vermieteten Immobilie abziehbar sind (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG).

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Was ist der Tilgungssatz und was heißt anfängliche Tilgung?

Der Tilgungssatz gibt an, wie viel Prozent des ursprünglichen Darlehens du im ersten Jahr zurückzahlst. Er heißt anfängliche Tilgung, weil er nur am Anfang gilt: Mit jeder Rate sinkt der Zinsanteil, und der Tilgungsanteil steigt um genau diesen Betrag.

Bei 240.000 € Darlehen und 2 % Tilgung zahlst du im ersten Jahr etwas mehr als 4.800 € zurück. Im zehnten Jahr ist es bei gleicher Rate bereits deutlich mehr, weil die Zinsen auf eine kleinere Restschuld anfallen.

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Wie wirkt der Tilgungssatz auf Laufzeit und Restschuld?

Ein höherer Tilgungssatz verkürzt die Laufzeit stark und senkt die Restschuld am Ende der Zinsbindung. Bei 3,5 % Zins dauert die Rückzahlung mit 1 % Tilgung rund 43 Jahre, mit 2 % rund 29 Jahre und mit 3 % rund 22 Jahre.

Der Effekt hängt vom Zins ab. Bei niedrigem Zins wächst der Tilgungsanteil langsamer, weil weniger Zinsen wegfallen. Ein Darlehen mit 1 % Zins und 1 % Tilgung läuft deshalb länger als eines mit 4 % Zins und 1 % Tilgung. In Niedrigzinsphasen verlangen Banken daher oft eine höhere Mindesttilgung.

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Wie viel Tilgung ist für Kapitalanleger sinnvoll?

Das hängt davon ab, was du mit dem Objekt vorhast. Eine niedrige Tilgung schont den Cashflow und lässt Eigenkapital für den nächsten Kauf frei. Eine hohe Tilgung senkt die Restschuld und damit das Risiko bei der Anschlussfinanzierung.

Viele Banken verlangen bei Kapitalanlagen mindestens 1 bis 2 % anfängliche Tilgung. Wer sein Portfolio ausbauen will, tilgt oft am unteren Rand und hält Liquidität vor. Wer auf ein schuldenfreies Objekt zur Rente zielt, rechnet rückwärts: Welcher Tilgungssatz führt bis zum Zieljahr zur Restschuld null?

Prüfe beide Varianten gegen den Fall, dass der Zins nach der Bindung zwei Prozentpunkte höher liegt. Trägt die Miete die neue Rate dann noch?

Häufige Fehler in der Praxis

• ✕Die Tilgung als Kosten rechnen. Sie ist Vermögensaufbau, belastet aber die Liquidität. In der Renditerechnung gehört sie nicht zum Aufwand, im Cashflow schon.
• ✕Mit der Mindesttilgung kalkulieren, ohne die Restschuld am Ende der Zinsbindung auszurechnen.
• ✕Den Cashflow vor Steuern mit dem nach Steuern verwechseln. Die Tilgung mindert die Steuer nicht, ein Objekt kann deshalb steuerlich Gewinn zeigen und trotzdem Geld kosten.

Passende Rechner

Verwandte Begriffe

• Annuitätendarlehen
• Sondertilgung
• Anschlussfinanzierung
• Cashflow einer Immobilie
• Eigenkapitalrendite

Häufige Fragen

Kann ich die Tilgung aussetzen?

Nur mit Zustimmung der Bank oder wenn der Vertrag es vorsieht. Eine Sonderform ist das endfällige Darlehen: Du zahlst während der Laufzeit nur Zinsen und tilgst am Ende in einer Summe, etwa aus einem Verkauf oder einem angesparten Vermögen.

Senkt eine höhere Tilgung den Zinssatz?

Manchmal. Einige Banken geben bei höherer Tilgung einen kleinen Zinsabschlag, weil ihr Risiko schneller sinkt. Verbindlich ist nur das Angebot der Bank, eine feste Regel gibt es nicht.

Was passiert mit der Tilgung bei der Anschlussfinanzierung?

Du vereinbarst sie neu. Der Tilgungssatz bezieht sich dann auf die Restschuld. Wer die alte Rate behalten will, landet bei gestiegenem Zins bei einer niedrigeren Tilgung und einer längeren Gesamtlaufzeit.