Tilgungsfreie Anfangszeit-Rechner

Was ist eine tilgungsfreie Anfangszeit?

In der tilgungsfreien Anfangszeit zahlst du nur Zinsen, die Restschuld bleibt unverändert. Danach läuft das Darlehen als Annuitätendarlehen mit der vereinbarten anfänglichen Tilgung weiter. Die Rate ist am Anfang niedriger und springt nach der tilgungsfreien Zeit auf die volle Höhe.

Rate in der tilgungsfreien Zeit = Darlehenssumme × Zinssatz ÷ 12. Rate danach = Darlehenssumme × (Zinssatz + anfängliche Tilgung) ÷ 12. Bei 100.000 €, 4 % Zins und 2 % Tilgung sind das erst 333,33 € und danach 500 €.

Als monatliche Rate zeigt der Rechner die Rate des ersten Monats, also die reine Zinsrate.

Was kostet eine tilgungsfreie Anfangszeit?

Sie kostet zusätzliche Zinsen, weil die Restschuld später sinkt, und sie hinterlässt eine höhere Restschuld am Ende der Zinsbindung. Im Beispiel mit zwölf tilgungsfreien Monaten sind es über zehn Jahre 918,05 € mehr Zinsen und 2.918,05 € mehr Restschuld als beim Annuitätendarlehen ohne tilgungsfreie Zeit.

Dem stehen 2.000 € gegenüber, die du in den ersten zwölf Monaten weniger zahlst: 12 × 166,67 €. Die Restschuld ist am Ende um diese 2.000 € plus die 918,05 € Mehrzinsen höher.

Wann ist eine tilgungsfreie Anfangszeit sinnvoll?

Wenn deine Belastung am Anfang vorübergehend höher ist als später. Typische Fälle sind ein Neubau, bei dem du bis zum Einzug noch Miete zahlst, oder eine Sanierung, während der die Wohnung leer steht und keine Miete bringt.

Rechne vorher mit der vollen Rate und nicht mit der niedrigen Anfangsrate. Die Monate danach musst du tragen können.

Im Rechner stellst du die Zahl der tilgungsfreien Monate frei ein und vergleichst Zinsen gesamt und Restschuld nach Zinsbindung mit dem Ergebnis ohne tilgungsfreie Zeit.

Während einer Bauphase kommen oft Bereitstellungszinsen auf den noch nicht abgerufenen Teil des Darlehens hinzu. Die rechnet der Rechner nicht ein.