Tilgungsersatz-Rechner

Wie funktioniert ein Darlehen mit Tilgungsaussetzung?

Bei der Tilgungsaussetzung zahlst du der Bank nur Zinsen und tilgst nicht. Stattdessen sparst du monatlich in einen Tilgungsersatz, zum Beispiel einen Fondssparplan, einen Bausparvertrag oder eine Lebensversicherung. Am Ende der Zinsbindung soll das angesparte Kapital die Darlehenssumme ablösen.

Deine monatliche Belastung ist Zinsrate plus Sparrate. Der Rechner zeigt diese Summe als monatliche Rate, außerdem die Zinsen gesamt, die Ballonzahlung und das angesparte Kapital am Ende der Zinsbindung.

Wie berechnet man das angesparte Kapital beim Tilgungsersatz?

Mit der Sparplanformel: Kapital = Sparrate × ((1 + r)^n − 1) ÷ r. Dabei ist r die Monatsrendite (erwartete Jahresrendite ÷ 12) und n die Zahl der Monate. Bei 679,12 € Sparrate, 6 % erwarteter Rendite und 120 Monaten ergibt das 111.293,74 €.

Die Rendite ist eine Annahme, keine Zusage. Bei 3 % statt 6 % kämen aus derselben Sparrate nur rund 94.900 € zusammen, also weniger als die 100.000 € Schuld.

Kosten und Steuern auf die Erträge des Sparprodukts rechnet der Rechner nicht ein. Trag deshalb eine Rendite nach Kosten ein.

Lohnt sich Tilgungsaussetzung gegenüber normaler Tilgung?

Nur wenn die Rendite des Sparprodukts nach Kosten und Steuern über dem Darlehenszins liegt. Jeder getilgte Euro spart dir sicher den Darlehenszins. Jeder gesparte Euro bringt die Rendite des Sparprodukts, und die ist bei Fonds unsicher.

Bei vermieteten Immobilien kommt hinzu, dass Schuldzinsen als Werbungskosten abziehbar sind (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG) und bei ausgesetzter Tilgung nicht sinken. Im Beispiel zahlst du über zehn Jahre 40.000 € Zinsen statt 35.458,37 € beim Annuitätendarlehen mit 2 % Tilgung.

Reicht das Kapital am Ende nicht, bleibt eine Lücke, die du nachfinanzieren musst.